LA CLAUSOLA SOSPENSIVA

Capisco perfettamente che ci siano delle persone che scelgono un appartamento al primo ed UNICO appuntamento, capiscono immediatamente che è quello perfetto per loro (in realtà la visita spesso è una conferma del lavoro svolto).

Capisco anche che, invece, la maggior parte delle persone necessita di vedere più appartamenti e deve farsi mille domande su vantaggi e svantaggi di ogni casa, sui costi, sul

Tuttavia in entrambi i casi, 

COME SCEGLIERE L'INQUILINO (parte 3)

Quali sono le domande che devono farti insospettire?

Eccone 3 che di solito rivolgono a me.

1. Ma il deposito cauzionale è obbligatorio?

Di solito chi mi fa questa domanda non ha i soldi sul conto per pagare le 3 mensilità. Potrebbe non essere un problema se ci si accorda per una buona assicurazione. Ma certamente bisogna prestare particolare attenzione anche ad altri fattori.

E NO, il deposito cauzionale non lo abbasso a 1 o 2 mensilità perchè 'gli altri lo fanno'. 

Il deposito cauzionale per sua natura serve a tutelare il proprietario da danni. STOP. Non c'è molto da dire. E se sei tanto certo che sarai un ottimo inquilino e se sei certo che lascerai la casa come ti è stata consegnata, beh allora non vedo ragione perchè tu non debba lasciare le 3 mensilità che ti verranno restituite.

2. Non mi può abbassare le spese condominiali?

NO, perchè non sono di competenza di nessuno se non del condominio appunto. E vengono ripartite secondo una tabella semplice. Quindi quelle che ti vengono fatte pagare sono il più possibile reali e vicine alla realtà.
Ma non possiamo trattare su questo.

In realtà chi lo chiede è perchè non le vuole pagare.

E allora bisogna cercare un appartamento adatto senza o con pochissime spese comuni!

3. Quanto tempo prima devo dare disdetta?

ORA.

O meglio, se un inquilino, una famiglia nello specifico, ti ha raccontato che il desiderio è restare a lungo ecc ecc e poi ti pone questa domanda... beh i casi sono 2. O ti ha detto tante bugie (probabile) oppure uno di famiglia ha un lavoro tale che potrebbe essere trasferito da un momento all'altro.

Con questi esempi non voglio dire che chi fa queste domande è una persona che non va bene IN ASSOLUTO. Semplicemente è una persona che non va bene per il tuo appartamento in quel momento oppure che devi approfondire sicuramente alcuni aspetti.

Vuoi affittare il tuo immobile? Contattami! Info@aliceimmobiliare.com

INQUILINO - LA TRATTATIVA PER ISCRITTO

Nonostante le mille raccomandazioni che faccio ogni giorno, non viene recepita una cosa fondamentale.

Lo dico al telefono, lo scrivo per mail, lo dico a voce.

Niente. 

E allora lo scrivo anche qui.

Caro potenziale inquilino, ti piace la casa?
SI.
Sei refernziato ed è tutto a posto?
SI
Bene, facciamo la proposta al Proprietario.

LEI GLI DICA CHE...

NO. Io al proprietario non dico proprio nulla.

La proposta non è verbale.
La proposta è scritta, su un modulo FIAIP se desideri, oppure ne creo una con le tue clausole, non c'è problema. 

Ma deve essere necessariamente scritta e firmata.

E NON DA MENO deve essere necessariamente corredata da un assegno.

Il quale attesta la bontà e la serietà della proposta.

Mi firmi la proposta e non mi dai l'assegno?

Anche se è formalmente valida, io non consegno la proposta al proprietario.

Hai presente NO SOLDI NO CAMMELLO.

Ecco. Siamo lì.

La proposta scritta tutela TUTTE le parti. Ebbene si, anche TE, che mi vuoi fare la proposta verbale.

Perchè se ad un certo punto la proprietà decide di non affittarti più l'appartamento tu avrai titolo per fare valere le tue ragioni.
Tutela la proprietà per lo stesso motivo.
Tutela me, come mediatore, per non lavorare inutilmente.

AH

SI. Sai come è. Fare l'agente immobiliare non è un hobby. Va retribuito.

COME SCEGLIERE L'INQUILINO (parte 2)

La volta scorsa abbiamo parlato del perchè è importante concerdere l'esclusiva alle agenzie immobiliari.

Ora è il momento di scegliere un inquilino. 

Immaginiamo di avere di fronte a noi 10 persone. Ognuno con la propria storia, le proprie esigenze, il proprio budget.

E allora come facciamo a capire quale è il nostro?

Partiamo dalla casa. Sembra banale ma non lo è. Diamo sempre per scontato che dobbiamo SOLO cercare un inquilino che paga ed è tutto ok.

MA NON E' VERO!!!

In un monolocale ci sta una sola persona. E quindi sono 'automaticamente' scartate le famiglie. Pertanto quando scrivo un annuncio è inutile che mi rivolgo a questo tipo di target. Potrebbe essere anche qualcuno che resta un tempo limitato, che ha bisogno di un appoggio. Sarebbe meglio arredato, vero?

In un 4 locale invece la famiglia ci sta eccome. Quindi sarebbe inutile puntare sul single scapolo (anche se, ci mancherebbe, pure lui lo può affittare!). E anche qui potremmo quindi pensare che la famiglia, soprattutto con figli piccoli, potrebbe restare a lungo per via del percorso scolastico.

Una volta capito che tipo di persona ci potrebbe venire ad abitare abbiamo già fatto metà del lavoro.

E l'altra metà?

L'altra metà consiste, prima in un colloquio conoscitivo e poi far visionare l'immobile. NO, sarebbe meglio NON IL CONTRARIO!!!

Come scritto in un post precedente, ribadisco e rafforzo il concetto che sei tu INQUILINO INTERESSATO, che mi devi chiamare. Non tua mamma, non tuo cugino, non un tuo amico. E sempre TU ti presenterai con tutte le persone interessate e che con te prendereanno questa decisione. 

Perchè? 

Perchè in una chiacchierata escono delle frasi che talvolta sono dei segnali di allarme.

Ma che domande devi fare? Prima di tutto se ha un lavoro e che tipo di lavoro, quanto guadagna, se è un dipendente il titolare è disponibile a dare referenze (e molte altre ancora che non ti svelo adesso!)... poi se ha delle garanzie, se è interessato a rimanere a lungo o meno e perchè. 

E qui ti svelo una chicca: chiedi quando gli serve.

Di solito con questa domanda che potrebbe svelare la TROPPA fretta di cambiare appartamento normalmente nasconde qualche problematica.

Come vedi, solo il fatto che abbia magari una busta paga non è una condizione sufficiente a locare la tua casa. 

Attendi la terza parte!

Hai un immobile da affittare a Lodi? Contattami!

INQUILINI. DIRE LA VERITA'.

Anche oggi raccontiamo una storia vera.

Mi chiama una ragazza (almeno dalla voce) per una casa. Un trilocale arredato.

Bene. Le racconto la casa, qualche dettaglio in più dall'annuncio.

Le faccio le domande di rito.

Un trilocale per 6 persone tra cui un bimbo e 2 o 3 (?) cani e gatti non risponde a quello che il proprietario chiede. 

Le rispondo che semmai visionassi qualcosa che si avvicina al suo budget e al numero di persone da inserire e con gli animali domestici la avviso.

Insiste a voler vedere la casa. 

Insisto nel no. Le chiedo nome e numero di contatto.

Risposta: LE LASCIO UN NOME NON MIO. 

Sono rimasta basita. Eh no, nemmeno in questo caso poniamo le basi di un rapporto fiduciario.

Come è andata a finire? L'appuntamento l'ho fatto. Per vederla in faccia. Di modo che ormai so chi è de visu, anche se onestamente dubito che la rivedrò.

Naturalmente dopo l'appuntamento ha manifestato l'intenzione di affittare quella casa. A metà prezzo, come da messaggio.

La mia risposta: bene! Deve venire in ufficio a fare una proposta di locazione e portarmi i seguenti documenti.

Mai più sentita.

Caro proprietario, spero che tu non ti trovi mai in una situazione del genere!!!

PROPRIETARIO: TI DO' UNA DRITTA PER SCEGLIERE L'INQUILINO

Io lo faccio per lavoro. Sono un'agente immobiliare e amo le locazioni.

Vedo, incontro e parlo con moltissime persone. Che cercano casa.

Per la verità sono 16 anni, da quel lontano 2001 in cui ho cominciato in una agenzia immobiliare, che conosco persone che cercano casa.

Quindi, si: ho anche una specie di radar che si chiama esperienza, che spesso mi permette, al primo colpo d'occhio o alla prima telefonata, di capire se c'è o meno qualcosa che non va.

Certo, poi solitamente mi viene confermato dal colloquio conoscitivo e, se non bastasse, dall'analisi dei documenti che mi vengono portati oppure dalle ricerche che comunque faccio come i protesti.

- e qui parlo agli inqulini! 

Per cui, caro futuro inquilino, ti consiglio di evitare questa situazione, se desideri che il rapporto con me prima, e col proprietario poi, si basi sulla fiducia.

CHIAMA PER TE

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per un amico. Che mi chiami l'amico!

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per te. E all'appuntamento mandi l'amico. L'appuntamento va a farsi benedire perchè nel 99% dei casi l'immobile non va bene. Non gli ho rivolto quelle domande che mi permettono di capire se immobile e inquilino potrebbero essere fatti l'uno per l'altro!

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per te. E all'appuntamento mandi tuo figlio. Indovina? L'appuntamento va a farsi benedire perchè nel 99% dei casi l'immobile non va bene. Perchè chi deve decidere non era a conoscenza di alcuni dettagli. Perchè chi ha telefonato, anche se in buona fede, non conosceva le reali necessità [NO! Nemmeno se è tuo/a figlio/a e lo conosci come le tue tasche].

E' inutile che chiami per avere delle informazioni e quando ti chiedo per chi è la casa mi rispondi per te. Vieni con un amico, e potrebbe starmi bene perchè magari ti sta dando una mano. E la casa è per una terza persona.

In quest'ultimo caso, anche se la terza persona fosse la più brava e onesta sulla terra, non la prenderò assolutamente in considerazione perchè NON LA CONOSCO. Perchè avrei dubbi su chi prende le decisioni, perchè non so se da sola sia in grado di affrontare le cose... e potrei andare avanti con altri 1000 dubbi. Che non risolverei comunque. MA SOPRATTUTTO mi sorgono qui dei dubbi sul perchè non si sia presentata! 

E io dovrei mettere in casa (altrui) una persona che manco mi chiama? Ma anche no.

Ebbene si, sono casi reali che mi sono capitati. 

Se sei un proprietario, ora hai un'arma in più per riuscire a scremare da subito qualche inquilino che non va bene. 

COME SCEGLIERE L'INQUILINO (PARTE 1)

Normalmente chi ha una o più case da mettere in affitto vuole chiaramente trarne dei benefici, soprattutto economici ovvero mettendolo a reddito.

E chiaramente metterlo a reddito significa metterlo in locazione. E trovare un inquilino.

E’ anche vero che la maggior parte dei proprietari ha sempre paura di cosa devono affrontare, soprattutto per quanto riguarda la scelta dell’inquilino.

In effetti, nella maggior parte dei casi, tutti i problemi sorgono da una cattiva (e a volte frettolosa) scelta dell’inquilino.

Ma quali sono i passi da fare?

Facciamo una premessa. NO, non ho la sfera magica. Prima di tutto mi avvalgo dell’esperienza di 15 anni in agenzie immobiliari. Anche dai segnali cosiddetti non verbali capisco chi ho davanti. Secondo, uso un metodo che mi porta a selezionare un buon inquilino.

SI. Puoi fare da te. Certamente. Non lo nego. Ma sei certo di fare tutti i passi che invece io faccio?

Ti ricordo che se l’inquilino non paga, devi sostenere una procedura di sfratto, pagare tasse su redditi non percepiti e talvolta molto altro!

Come fare per evitare questa situazione?

1.    Sperare ogni giorno che non ci siano problemi (CHE IO NON TI CONSIGLIO!)

2. Rivolgerti ad un professionista

Partiamo dalla base.

Rivolgiti ad una agenzia immobiliare che tratta affitti. Se vuoi fare da solo, probabilmente risparmi la mediazione ma troverai scocciature (tempo=soldi) e anche perdite di tempo. Per fartela breve. Ognuno deve fare il proprio lavoro.

Detto questo incarica in esclusiva l’agenzia immobiliare. Soprattutto cercane una che collabora.

Incaricare più agenzie senza esclusiva non significa moltiplicare le possibilità, ma azzerarle; significa rovinare la reputazione della tua casa; significa generare confusione ed incertezze nel futuro conduttore. E' un rapporto che nasce e si sviluppa male.

Accertati che l’agenzia immobiliare sia specializzata perché, in generale, gli agenti immobiliari non fanno interviste, trovano un inquilino con busta paga e stop. La maggior parte degli agenti trova che l’affitto sia una scocciatura enorme, perché non porta grandi guadagni.

E di conseguenza non fanno tutti i controlli che dovrebbero (chiedi loro se fanno una pre-qualifica e vedrai!)

Ecco di base come lavoro io (approfondirò in un paio di altri post):

1. -       Intervista su chi è l’inquilino (ovvero finanze, reputazione, referenze, target, problemi vari)
2. -       Visita all’immobile
3. -       Proposta di locazione
4. -       Contratto
5. -       Gestione della proprietà per 1 anno circa

Se desideri segnalare un immobile cui devi trovare un inquilino, contattami: info@aliceimmobiliare.com

I MODELLI PRESTAMPATI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

HAI NECESSITA' DI SCRIVERE UN CONTRATTO DI AFFITTO.

E ALLORA COSA FAI?

OVVIO. CERCHI SU INTERNET. 

LO SCARICHI, LO COMPILI, LO FAI FIRMARE.

Ma quanto sono affidabili i contratti trovati su internet?

Te lo dico io. Pochissimo.

Perchè?

Perchè sono quasi comparabili a dei prestampati, ovvero con poca libertà di aggiungere clausole, sono datati e quindi mancano di clausole aggiornate alle attuali norme di legge e sono poco tutelanti nei tuoi confronti.

Ma soprattutto, tu non sai quali parti sono fondamentali e perchè.

Ho appena provato a fare una (breve e veloce) ricerca su internet, cercando 'modello di contratto di locazione'. Sono tutti molto simili e quindi tu, certamente, ti convinci che vanno tutti bene, che sono corretti. Purtroppo non è matematico: spesso i siti si copiano fra loro.

Inoltre sono tutti 'standard'. Credi davvero che un contratto standard, cioè uguale per tutti e per tutti gli immobili, vada bene per te? 

Nei primi 5 risultati in tutti manca, ad esempio, la clausola OBBLIGATORIA della Certificazione Energetica. E magari tu nemmeno lo sai che è obbligatoria!

E questo è un solo esempio!

Guarda, te ne faccio un altro. Lo sai vero che il box di pertinenza va aggiunto come unità a sè stante e quindi devi inserire i dati catastali? 

Pertanto ti chiedo: non è meglio rivolgersi ad un professionista, che sappia cosa sta scrivendo e perchè, che sa quali sono i documenti da inserire, che sa tutelarti personalizzando il contratto (e quindi non fa un semplice copia e incolla) alle tue esigenze, con eventuali clausole specifiche?

STORIE VERE. L'INQUILINA CONTENTA.

Conosco la mia Cliente un mesetto fa, madre di 2 figli e un lavoro su turni con reperibilità. 

Ha un po' fretta di uscire di casa. 

Molte coppie oggi si separano e questa è, purtroppo, la normalità. La ricerca di una nuova casa, solitamente in affitto.

Al telefono mi è piaciuta subito, voce giovane e spigliata.  In una giornata di sole, caldissima viene a vedere un paio di appartamenti. Arredati, naturalmente.

Uno molto bello, ristrutturato, arredi nuovi, ma in un palazzo, spese condominiali altine in quanto c'è anche l'ascensore.

L'altro carino, mansardato. Gli arredi non recenti ma in buono stato. Ma spese non ce sono quasi!

Tengo a precisare che la proprietà è la stessa di tutti gli appartamenti di cui parliamo in questo post.

Dopo un colloquio ritengo che, nonostante la separazione e gli impegni economici che ne derivano, sia una 'buona candidata'. E fa una proposta più bassa alla proprietà. Che purtroppo non accetta. Controproposta, ma nulla. Non arriviamo all'incontro per soddisfare tutte le parti.

Siamo entrambe molto dispiaciute in quanto la casa sarebbe stata perfetta per lei.

Poco male però. Il destino ci riserva una sorpresa.

La Cliente decide di fare la proposta per l'altro appartamento che ha visionato, ma che non le aveva fatto un grandissimo effetto positivo. 
Ma mi chiama la proprietà e mi dice che un inquilino sta andando via in quanto lo hanno trasferito. 

Vado a vedere l'immobile. Molto bello, con le finiture decisamente più recenti e moderne, non mansardato e i mobili con un anno di vita. Che lascia tutti. 

Faccio qualche foto che spedisco alla Cliente la quale mi dice si!

Proposta al volo e accettazione. Dopo qualche giorno contratto e ... lavoriamo tutti per fare incastrare modi e tempi di uscita ed entrata.

Consegna della casa ufficialmente sabato. C'era con me la proprietà che mi dice: ma la Signora non ha visto mai la casa?

E io rispondo: mai! 

Ma la cosa più bella è stata sentirsi rispondere: l'ho presa sulla fiducia che ripongo in Brenda. 

Grazie! 

E' altrettanto vero che dall'altra parte ho una proprietà molto aperta in fatto di locazioni e quindi posso essere tranquilla che se c'è qualcosa che non va sono disponibilissimi a venire incontro e anche a spendere anche qualche euro per i piccoli inconvenienti che una locazione comporta.

LA CASA DA AFFITTARE

Carissimo proprietario, 
tu, in una casa poco curata, con i pavimenti tutti diversi, con le porte non pitturate da 10 anni, con la muffa intorno alla vasca, con una cucina arredata parzialmente e sporca di unto, dove le zanzariere sono strappate e le finestre non si chiudono, ci andresti ad abitare?

Non so quale sia la tua risposta. 

La mia? Io no.

E nemmeno la maggior parte degli inquilini. 

Sarebbe molto bello che, una volta che il conduttore precedente ha rilasciato l'immobile tu, proprietario, ti accerti che tutto quello che ho menzionato sopra sia a posto. E non solo quello! 

Se l'inquilino non l'ha fatto dai una rinfrescata!

So benissimo che sono spese che la il 95% dei proprietari non vuole affrontare. Piuttosto lascia l'immobile vuoto in attesa di un inquilino ideale che non arriverà. Oppure lo affitta al cosiddetto 'primo che passa' salvo poi avere una serie di problematiche appena firmato il contratto che si incacreniranno ed entrambi ne usciranno male. E io sentitò: non affitto più perchè mi sono trovato male!

Sono soldi ottimamente spesi per fare cominciare la locazione in maniera ideale. 

Pensaci!

LA CASA IN AFFITTO AMMOBILIATA

Negli ultimi 2 anni di attività ho rilevato un aumento delle richieste, da parte degli inquilini, di case da affittare ammobiliate.

Ma quali sono i problemi?

Prima di tutto normalmente Lodi e il Lodigiano non hanno come abitudine di arredare completamente gli appartamenti. Siano essi bilocali o trilocali. 

Non parlo di ville, per le quali posso comprendere, la difficoltà.

I pochi appartamenti che ho visto ammobiliati, nonostante siano talvolta tenuti discretamente bene, dal punto di vista dei mobili peccano moltissimo.

Non chiedo certamente ad un proprietario di fare arredare casa da un architetto, ma nemmeno lasciare mobili di terza o quarta mano... oppure, ancora peggio, i cosiddetti "mobili della nonna". 

Gli inquilini spesso non vedono l'immobile in sè, ma subito il vecchiume dei mobili!

Mobili recenti, anche Ikea o Mercatone, vanno bene (dove recenti, ripeto, non sono dell'anteguerra!). In buone condizioni. Puliti e non appiccicosi. I cui cassetti scorrono. 

Devo dire a malincuore, che ho solo 2 proprietari che sono sempre disponibili in questo senso. Ed è veramente un peccato! 

INQUILINO CHE NON PAGA? CHIAMAMI!

IL TUO INQUILINO NON STA PAGANDO L'AFFITTO...COSA PUOI FARE?

• Lo Sfratto. Avviare una procedura di Sfratto è nella maggior parte dei casi indispensabile! Ma lo Sfratto richiede una azione Legale lunga e Costosa, e non sempre potrai recuperare i Tuoi Crediti. Inoltre l'Inquilino Moroso potrebbe riconsegnare l'immobile Prima che avvenga lo sfratto, e recarsi tranquillamente in una Agenzia Immobiliare per locare un altro immobile.
• La Causa Legale. Chiaramente il tentativo di recupero del credito è d'Obbligo! Una Causa Legale tuttavia comporta Tempi e Costi che spesso non si giustificano a fronte della cifra da recuperare. Inoltre il Debitore potrebbe non avere beni da aggredire e il tutto si rivelerebbe una perdita di tempo e denaro per Voi.
• La Segnalazione a PAYROL©Building.

PERCHÈ SEGNALARE L'INQUILINO MOROSO A PAYROL­©Building È IMPORTANTE?

• Perchè Impedisce all'inquilino moroso di trovare facilmente un altro immobile da locare, rendendogli necessario un confronto con il Creditore che gli consenta di essere cancellato dalla Banca Dati degli Inquilini Morosi.
• Perchè Vi consente di Evitare una Azione Legale, fornendovi una Leva Stragiudiziale con la quale tentare il recupero del credito PRIMA di intentare una Azione Legale.

ALICE IMMOBILIARE è la prima e unica a genzia a LODI con questo servizio TOP ed esclusivo. 

Ecco cosa devi Fare:

1. Contatta Alice Immobiliare e prenota un appuntamento.
2. Recati presso l'Agenzia scelta portando con te il CONTRATTO di LOCAZIONE Regolarmente Registrato.
3. Segnalare i Mancati pagamenti all'operatore in Agenzia e ritirare la Ricevuta di Avvenuta Segnalazione.

Da questo momento l'Inquilino Moroso 

per poter essere cancellato dalla Banca Dati

sarà Obbligato a ContattarVi per Saldare il Suo Debito!

CONTATTAMI!

LA CEDOLARE SECCA. PERCHE' CONVIENE?

La cedolare secca nasce con lo scopo di fare emergere il cosidetto sommerso (o nero) nelle locazioni e all'inizio, diciamolo, non era stata ben recepita dai proprietari di case.

Tuttavia, con i vari cambiamenti delle aliquote, il contratto in cedolare secca è quello sempre più scelto, sopratutto per quanto riguarda i canoni concordati (passati da un iniziale 19%, poi 15% per finire all'attuale 10%).

Inoltre la cedolare secca sostituisce il regime Irpef e le sue addizionali, oltre ad assorbire le imposte di bollo e di registro.

La percentuale applicata oggi per i classici 4+4 è del 21% contro un regime ordinario Irpef di minimo 23%. Inoltre, cosa non da poco, non fa cumulo con altri redditi per cui si può dire che gode di una via agevolata.

Ma facciamoci 2 conteggi.

Con un canone di 6000 euro l'anno con la cedolare vado a pagare il 21% quindi del 100% del canone, mentre per il regime irpef il (minimo) 23% sul 95% del canone. € 1260 in cedolare) contro i € 1311 dell'Irpef (oltre a imposte di bollo, di registro, le addizionali ecc).

A Lodi, in special modo, il canone concordato (il 3+2) è previsto e la cedolare è del 10% oltre ad una serie di agevolazioni fra cui anche un ribasso dell'aliquota Imu.

Gli svantaggi? La cedolare si applica al totale del canone mentre per l'Irpef si calcola sul 95% del canone. Inoltre non sono possibili deduzioni e detrazioni.

PILLOLE IMMOBILIARI

PILLOLE IMMOBILIARI

HOME SCENOGRAPHY: EMOZIONARE CON L'ALLESTIMENTO

"Ogni cosa ha la sua bellezza, ma non tutti la vedono" - Andy Wahrol

Vi voglio raccontare, subito, a caldo, dell'intensa esperienza che ho vissuto presso HOME|Philosophy. Ho frequentato un corso di Home Scenography e di come questa tecnica particolare aiuti ad emozionare chi guarda, con un allestimento ad hoc, dove "less is more" e dove composizione, colore e luce si intersecano. Un corso che lascia una traccia profonda nel modo di guardare le case, un nuovo modo, inaspettato, fatto anche di simmetrie e ritmi. 

Non solo un tema estetico e formale ma una raffinata arte per valorizzare - e quindi velocizzare - la vendita o l'affitto e renderli più fruttuosi.

Ma cos'è l'Home Scenography? E' una branca dell'Home Staging (ovvero della valorizzazione immobiliare) specializzata soprattutto nella presentazione di un immobile dando un tocco scenografico e creativo alla casa. Una casa armoniosa e piacevole, che doni serenità, è più appetibile dal grande pubblico, un po' come quelle che si presentano sulle riviste patinate. Naturalmente, alla fine di tutto, è necessario un adeguato shooting fotografico.

L'Home Scenography, mediante un sapiente mix di composizione, colore, luce, elementi e complementi di arredo, rende l'ambiente più piacevole all'occhio e pertanto in grado di emozionare attraverso un allestimento preciso e studiato, dove nulla è lasciato al caso, dove tutto ha un senso logico e dove la composizione ha una sua storia da raccontare.

Insomma un aiuto prezioso e fondamentale dal punto di vista di marketing immobiliare, che favorisce la vendita velocizzandola con un maggiore ritorno economico.

E' stato un corso full immersion, a Milano, presso lo show room della Siematic - che ci ha ospitato, grazie a Francesca Greco di HOME|Philosophy che lo ha organizzato in maniera impeccabile -, e che ci ha permesso di realizzare i nostri lavori all'interno. Insomma un "dalle 9.45 alle 18" quasi continuato!

La nostra docente è stata la Dott.ssa Mara Piva, donna eclettica e visionaria, ma precisa e preparatissima, che ci ha introdotto nell'argomento con la parte teorica e tecnica e, dopo una pausa pranzo veloce, ci ha trasportato nella parte pratica con la scelta di un ambiente, un lavoro a coppie e una serie di critiche costruttive che probabilmente porteremo con noi per sempre, perchè in fondo, si impara meglio dai propri errori! 

Oltre a me, erano presenti altre professioniste, provenienti da svariate parti di Italia e anche dalla Svizzera, tra cui interior designer e decoratrici. Creative a tutto tondo, insomma.

Ma perchè ho scelto questo corso? Amando molto il mio lavoro, voglio differenziarmi dagli altri agenti immobiliari per potere offrire un servizio unico, grazie ad una tecnica diversa che fa uscire da ogni immobile il meglio, per colpire i potenziali compratori ed incrementare le vendite.

Ti interessa avere maggiori informazioni? Contattami! 

PILLOLE IMMOBILIARI

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LA PRELAZIONE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

COSA E' LA PRELAZIONE?
La prelazione è quel diritto che spetta al conduttore nel momento in cui il locatore o proprietario dell'immobile decida di vendere l'immobile stesso alla scdenza del contratto di locazione.
Per essere più specifici, alla scadenza dei primi 4 anni.

Alla prima scadenza del contratto, è l'inquilino ad avere il diritto di prelazione sull'acquisto.
Alle stesse condizioni di vendita, il padrone dovrà avere una preferenza per il conduttore.

Ogni clausola inserita nel contratto di rinuncia alla prelazione è nulla.

QUANDO?
Nel momento in cui il proprietario decide di vendere a terzi l'immobile, il conduttore NON proprietario di altri immobili ha diritto di prelazione.

Spetta prima all'inquilino dei coeredi.

QUANDO NON C'E' DIRITTO DI PRELAZIONE?
Solo in questi casi:
- l'immobile viene venduto al coniuge della proprietà
- l'immobile viene venduto ai familiari della proprietà entro il secondo grado
- l'immobile viene donato o trasferito a titolo non oneroso
- l'immobile viene espropriato
- se la proprietà desidera vendere in blocco lo stabile dove vi è la porzione immobiliare locata, l'inquilino non ha diritto.
- quando viene venduto a terzi in anni successivi alla prima scadenza

SE NON SI RISPETTA LA PRELAZIONE?
Il conduttore ha diritto al risarcimento.

QUAL E' LA PROCEDURA DA RISPETTARE?
La procedura è dettata dalle Legge.

ART 38 L. 392/78

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

PILLOLE IMMOBILIARI

I SERVIZI DI ALICE IMMOBILIARE

VALUTAZIONI E STIME IMMOBILIARI

Il corretto posizionamento nella fascia di prezzo attuale é già una garanzia di vendita o locazione. Se segui i nostri consigli sei già a metà strada!

CONSULENZE IMMOBILIARI

Un buon consulente dà consigli anche su cosa NON fare!

PROMOZIONE PUBBLICITARIA

ALICE IMMOBILIARE usa svariati canali: banca dati interna, uso di portali specifici e generalisti, materiale cartaceo, cartelloni, giornali  e molto altro MA soprattutto la COLLABORAZIONE con altre agenzie!
CASE DI LODI E PROVINCIA: un gruppo di 4 agenzie che si sono riunite per collaborare a 360°

STESURA DEI COMPROMESSI

ALICE IMMOBILIARE si occupa all'interno della sezione consulenza, anche della stesura senza mediazione del contratto preliminare di compravendita e della sua registrazione con una spesa contenuta.

ASSISTENZA TECNICO CONTRATTUALE IN OUTSOURCING

ALICE IMMOBILIARE è un'agenzia immobiliare e come tale si avvale dell'ausilio di professionisti del settore immobiliare quali geometri, architetti e atre figure.

Già all'interno dell'ufficio, previo appuntamento, è presente un Geometra abilitato per consulenze tecniche e verifiche catastali e molto altro.

PREVENTIVI PER RISTRUTTURAZIONI

All'interno dell'ufficio è presente anche un artigiano edile che sarà ingrado, previo appuntamento, di fornire un preventivo per ristrutturazioni o piccoli lavori di sistemazione dell'immobile.

CERTIFICAZIONI ENERGETICHE

L'attestato di prestazione energetica è ormai obbligatorio da anni. La nostra struttura permette di essere competitiva anche da questo punto vista, collaborando con un geometra certificato CENED.

VISURE IPO-CATASTALI

Effettuiamo visure ipotecarie e catastali per la verifica della documentazione dell'immobile a 360°

VISURE PROTESTI

Per inquilini, effettuiamo anche visure protesti

BANCA DATI INQUILINI NON PAGANTI
Grazie alla collaborazione con PAYROL BUILDING, ALICE IMMOBILIARE offre un nuovo servizio: la possibilità di iscrivere il tuo inquilino moroso in una banca dati.

STESURA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

ALICE IMMOBILIARE si occupa all'interno della sezione consulenza, anche della stesura senza mediazione, del contratto di locazione e della sua registrazione con una spesa contenuta.

REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Effettuiamo registrazioni di contratti di locazione e delle altre formalità, oltre alla gestione dei contratti

HOME STAGING
Grazie alla collaborazione con l'Arch. Barbara Sala di My Home Attitude, ALICE IMMOBILIARE offre alla sua Clientela anche questo servizio, ormai fondamentale, per vendere prima e meglio il tuo immobile.

PIANO DI VENDITA PERSONALIZZATO
Insieme a te, ALICE IMMOBILIARE ti consiglia le migliori soluzioni per proporre il tuo immobile.

Quale altra agenzia a LODI lo fa?