PILLOLE IMMOBILIARI

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LA PRELAZIONE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

COSA E' LA PRELAZIONE?
La prelazione è quel diritto che spetta al conduttore nel momento in cui il locatore o proprietario dell'immobile decida di vendere l'immobile stesso alla scdenza del contratto di locazione.
Per essere più specifici, alla scadenza dei primi 4 anni.

Alla prima scadenza del contratto, è l'inquilino ad avere il diritto di prelazione sull'acquisto.
Alle stesse condizioni di vendita, il padrone dovrà avere una preferenza per il conduttore.

Ogni clausola inserita nel contratto di rinuncia alla prelazione è nulla.

QUANDO?
Nel momento in cui il proprietario decide di vendere a terzi l'immobile, il conduttore NON proprietario di altri immobili ha diritto di prelazione.

Spetta prima all'inquilino dei coeredi.

QUANDO NON C'E' DIRITTO DI PRELAZIONE?
Solo in questi casi:
- l'immobile viene venduto al coniuge della proprietà
- l'immobile viene venduto ai familiari della proprietà entro il secondo grado
- l'immobile viene donato o trasferito a titolo non oneroso
- l'immobile viene espropriato
- se la proprietà desidera vendere in blocco lo stabile dove vi è la porzione immobiliare locata, l'inquilino non ha diritto.
- quando viene venduto a terzi in anni successivi alla prima scadenza

SE NON SI RISPETTA LA PRELAZIONE?
Il conduttore ha diritto al risarcimento.

QUAL E' LA PROCEDURA DA RISPETTARE?
La procedura è dettata dalle Legge.

ART 38 L. 392/78

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

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CEDOLARE SECCA SU PORZIONE DI IMMOBILE

Quando un proprietario loca solo una porzione di un immobile ad uso abitativo può esercitare l'opzione per la cedolare secca ma solo ed esclusivamente in un caso. Ovvero quando la porzione (o le porzioni) è soggetta ad un'unica rendita catastale è obbligatorio che il regime fiscale sia lo stesso e che ci sia 'contemporaneità' di locazione. Lo spiega meglio la circolare 26/E/2011 dell'agenzia delle Entrate. 

Ma tento di spiegarmi meglio anche io.

Ho un appartamento: loco 1 stanza dal 1 gennaio al 30 giugno in cedolare secca e un'altra stanza dal 1 gennaio al 31 marzo non in cedolare.

La cedolare esercitata nel contratto della prima stanza 'impone' la cedolare anche sulla seconda stanza. 

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