PILLOLA IMMOBILIARE #8

LOCAZIONE E CERTIFICATO ENERGETICO - LOMBARDIA

Anche nel caso del Certificato Energetico vige sempre grande confusione.

Premesso che è necessario avere il certificato prima della messa in locazione di un immobile, molti proprietari mi chiedono spesso se va allegato o meno e cosa scrivere nel contratto.

Secondo l'Agenzia delle Entrate è sufficiente la dicitura che Il Conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e i documenti, compreso l'attestato, relativa alla certificazione di quell'immobile (art. 6, dlgs 19/08/2005 n. 192)

Pertanto NON è obbligatorio allegarlo al contratto.

Riassumendo:
- è obbligatorio averlo prima del contratto di locazione
- è obbligatorio inserirlo in qualsiasi pubblicità 
- è obbligatorio consegnarne copia al conduttore prima della stipula

Per la pubblicità è necessario sottolineare che vi è una sanzione amministrativa che varia da 300 euro a 1800 euro per il proprietario e da 500 euro a 3000 euro per l'agente immobiliare.

Ricordo che l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) deve essere rilasciato da un soggetto certificatore estraneo alla proprietà, alla progettazione e alla realizzazione dell'edificio e iscritto nell'apposito elenco tenuto presso l’organismo regionale di accreditamento (www.cened.it), secondo il modello approvato dalla Regione. Inoltre anche se dovesse mancare l'impianto o qualsivoglia elemento non esiste più nè l'autocertificazione, nè la certificazione del tecnico che asserisce che non c'è alcun impianto ma è necessario redigere comunque un Attestato.

Un ottimo certificatore fa sempre un preventivo e ed esce sempre per un sopralluogo e richiede tutta la documentazione necessaria.

I TEMPI DI UN TRASLOCO

Per traslocare ci vogliono mesi di pianificazione e poi settimane per sistemare anche quello che hai dimenticato.

Per aiutarti a fare un trasloco più sereno, ti suggerisco questa check-list.

HAI DECISO!! SI TRASLOCA. LA VECCHIA CASA E' VENDUTA. HAI COMPERATO LA NUOVA. HAI DATE CERTE.

8 SETTIMANE PRIMA

Incomincia a sistemare i documenti relativi al trasloco: contratti, numeri di telefono, biglieti da visita. Inserisci tutto in un faldone con delle buste di platica. Fai i preventivi per 2 o 3 ditte di traslochi se serve.

7 SETTIMANE PRIMA

Se cambi anche città o quartiere, ricordati di preparare i documenti per il cambio di medico generico e per eventualmente la scuola di tuo figlio. Ricordati anche di trovare un dentista e una farmacia vicine per le emergenze. Avrai tempo poi per esplorare i luoghi e trovare il resto.Scegli e conferma la ditta di traslochi.

6 SETTIMANE PRIMA
BUTTA. Ebbene questo è il momento di ELIMINARE quello che per anni hai accumulato e che non serve più. Dona, butta, regala. Fai come vuoi. Questa è anche la parte più lunga e noiosa ed emotivamente stancante del trasloco. Io, in realtà, consiglio di iniziare già dalla prima settimana. Mezz'oretta tutte le sere, soprattutto se hai una casa grande. Ricorda anche di eliminare i documenti scaduti da oltre 10 anni (più avanti farò un POST apposito).
Ricordati di riportare al loro posto le cose hai in giro.

5 SETTIMANE PRIMA
Non fare più frandi acquisti al supermercato. Termina le tue scorte, soprattutto quelle del frigo e del freezer. Anche quelle della dispensa se riesci. Ricorda però di segnare subito ciò che finisci. Il trasloco sarà più leggero e tu avrai tempo di fare una spese più consapevole e magari nella nuova casa organizzare un menu col quale risparmiare anche un po'.

4 SETTIMANE PRIMA
Recupera quello che ti serve:
- scatoloni di varie misure
- scotch grande
- scotch carta
- carta da giornale
- carta bolle (non indispensabile ma se capita male non fa)
- pennarello indelebile per scrivere sugli scatoloni
Per essere ecologico recuperali da parenti ed amici.
Se scegli la ditta di traslochi chiedi se forniscono loro tutto il materiale.

UN AIUTO PER GLI SCATOLONI: non è necessario scrivere tutto l'elenco delle cose contenute negli scatoloni ma scrivi sullo scatolone CUCINA CASSETTI, CUCINA PENTOLE, SALA, CAMERA MATRIM LENZUOLA, CAMERETTA GIOCHI, ECC.

Comunica anche il cambio di inidirizzo alla POSTA con il programma SEGUIMI, cambia anche indirizzo alla Banca, all'Assicurazione, al commercialista, all'ASL e ovunque sia necessario.

3 SETTIMANE PRIMA
Le volture: solitamente per la voltura dell'energia eletrica ci voglio 2 o 3 giorni. Verifica col gestore.
Per il gas invece a volte fino a 3 o 4 settimane. Anche qui chiedi bene al gestore.
Pianifica bene e per tempo anche questi cambiamenti

2 SETTIMANE PRIMA
Inizia ad inscatolare le cose che non ti servono più. Pianifica cosa mangiare per le prossime due settimane in modo da non traslocare niente del frigo o del freezer.

1 SETTIMANA PRIMA
Impacchetta e inscatola TUTTO. Se riesci in uno scatolone unico mettici le cose che ti servono subito per 1 o 2 giorni. Una boccetta di detersivo per piatti, 2 posate, 2 piatti, 1 cambio di lenzuola, 2 asciugamani, 2 pentole, ecc. Un trolley con i cambi per quei 2 o 3 giorni. Giusto le cose indispensabili per sopravvivere serenamente. Ah, anche una torcia e acqua in bottiglia.

IL GIORNO DEL TRASLOCO
Fai un giro per la casa. Verifica se hai preso TUTTO: non dimenticare tende e lampadari, guarda bene anche in cantina e garage, e se lasci dei mobili anche lì dentro.

Se hai fatto tutto bene, spacchettare sarà facile!

DOMANDA: LOCAZIONE E COMPROPRIETA'

Io e mio fratello siamo comproprietari di un immobile al 50%. E' necessario scrivere entrambi i nomi nel contratto? E per la denuncia dei redditi come deve essere fatta la ricevuta? Intestata ad entrambi?

La domanda è un pochino complessa ma facilmente risolvibile. 
Si, ogni comproprietario va inserito nel contratto di locazione. Ognuno di essi, a seconda della convenienza economìnomica, può scegliere o la cedolare secca o il regime ordinario.
La ricevuta è meglio intestarla ad ogni comproprietario ma non è necessario ai fini meramente fiscali: è invece obbligatorio dichiarare la propria quota.  

PILLOLA IMMOBILIARE #7

DOMANDA: QUANDO E' POSSIBILE DETRARRE LA PROVVIGIONE

Dopo il post precedente ho ricevuto una domanda:

IN QUALI CASI E' POSSIBILE DETRARRE L'IMPORTO DELLA MEDIAZIONE?

Solamente in un caso: quando la provvigione riguarda la mediazione per l'acquisto della prima casa.

Ricordo che parliamo di una detrazione pari al 19% fino a 1000 euro (quindi per un massimo di € 190)

Il riferimento normativo è l'art. 15, comma 1, lettera b-bis del TUIR.

1) Ma ho comperato un box che è diventato di pertinenza. No, la provvigione non è detraibile

2) Ma ho venduto casa... No, la provvigione non è detraibile.

3) Ma ho affittato casa... No, la provvigione non è detraibile (nè per il proprietario nè per l'inquilino)

MOTIVI PER SCEGLIERE L'ESCLUSIVA (ED ESSERE TUTELATI)

Spesso e volentieri sento dire dal venditore:

Non do l'esclusiva perchè...

•  mi sono trovato male con una agenzia immobiliare
• mi lega troppo e non posso fare quello che voglio...+
• meglio dare l'immobile a chiunque perchè dò la provvigione a chi me la vende prima...

E molte altre motivazioni...

Ora vorrei spiegare perchè è importante dare l'esclusiva.

Di solito si è convinti che girare mille agenzie e dare l'immobile a tutte equivale a venderlo prima. Ma perchè? Erroneamente si crede che le Agenzie faranno a gara per venderlo. 

Non è vero. Sfatiamo questo mito. 

Senza esclusiva (solo in casi di un particolare rapporto di fiducia si lavora senza esclusiva) non si possono fare tutti i controlli e non si è tutelati.

Affidereste la vostra pratica legale a mille AVVOCATI per vincere prima la causa? Non credo proprio.
E allora perchè affidare la vendita della TUA casa da MIGLIAIA di euro a TUTTE le agenzie?

Innanzi tutto l'esclusiva è SCRITTA. Vengono concordati modi e tempi. Una giusta valutazione di mercato. E molte altri servizi. Fra cui UNO FONDAMENTALE: il controllo della documentazione PRIMA della messa in vendita.

Inoltre hai un SOLO REFERENTE: il compratore che vede l'immobile da mille agenzie che impressione ne trae?
1. che è INVENDIBILE
2. che ha problemi
3. la descrizione, le misure e le cifre spesso sono diverse (per non fare sembrare che è la stessa casa proposta) e genera confusione
4. non ci sono le foto degli esterni
5. non ci sono dati catastali e nemmeno l'indirizzo (molte agenzie mettono quello dell'ufficio)
... senza contare la solita domanda: ma è trattabile? E tu non lo sai perchè non hai in mano la situazione...

Oggi ALICE IMMOBILIARE lavora un gradino più su. 

Con la MULTI ESCLUSIVA.

Ovvero una esclusiva con l'obbligo di collaborazione con gli aderenti ad un circuito MLS (MULTIPLE LISTING SERVICE) di Lodi e del Lodigiano, anche associati alla stessa Federazione (FIAIP), per vendere PRIMA la tua casa.
E con una gamma di servizi che ti stupiranno.

Riassumo:
UNICO REFERENTE
VALUTAZIONE ADEGUATA CHE DA' VALORE ALLA TUA CASA
PRESENTAZIONE ADEGUATA
INFORMAZIONI COERENTI ED UNIVOCHE AL COMPRATORE (= SERENITA' E FIDUCIA)
CON L'MLS = COLLABORAZIONE MAGGIORI POSSIBILITA' DI VENDITA E MINOR TEMPO SUL MERCATO
PIU' SERVIZI INCLUSI

VENDI CASA? CHIEDIMI INFO

BUON SAN VALENTINO!

ALICE IMMOBILIARE - COME LAVORO E CHI SONO

COSA FACCIO PER VENDERE LA TUA CASA: 

1 - LA GIUSTA VALUTAZIONE
Solo partendo col piede giusto posso vendere la tua casa. Valutarla con il giusto prezzo.

2 - INCARICO MULTI ESCLUSIVA - MLS
Incarico non in esclusiva di vecchio stampo ma di nuova generazione ovvero in multiesclusiva, cioè in collaborazione sia con le Agenzie della zona (Lodi), sia del territorio (la provincia di Lodi) sia in ITALIA, che sono pronte a presentare e a vendere il tuo immobile tramite il sistema Informatico MLS che incrocia la tua casa con le richieste per immobili simili al tuo.

La multiesclusiva mi permette di essere la CUSTODE della tua casa, proteggendo e difendendo il suo valore e valorizzando i punti di forza.

3 - HOME STAGING
L'home staging è una disciplina che migliora l'immagine della tua casa, presentandola al meglio, senza grossi interventi o costi e che favorisce la vendita nel più breve tempo possibile. In questo farà il suo lavoro il Professionista dedicato.

4. PIANO DI VENDITA PERSONALIZZATO Svariati servizi e marketing adeguato per vendere nel modo migliore la tua casa.

Sono un Agente Immobiliare Professionale regolarmente iscritta nella Sezione di Agenti di Affari in Mediazione e Mandatatri a Titolo Oneroso presso la Camera di Commercio Di Lodi al N. 1474754 e associata FIAIP
L'esperienza maturata, i tanti corsi di aggiornamento e formazione professionale mi hanno consentito una visione ampia del mondo immobiliare e una attenzione particolare ai dettagli.

La collaborazione con i professionisti è fondamentale in quanto consente ai miei clienti di usufruire di una rete di network in outsourcing che permette l'ottenimento di quanto richiesto e la Sua soddisfazione. E la mia soddisfazione la ottengo quando il mio Ciente è contento del servizio che gli ho dato! Non affidare il tuo bene più prezioso a chi capita

ADEMPIMENTI POST ROGITO - DETRAZIONE INTERESSI PASSIVI MUTUO

Hai un mutuo prima casa?
Bene, puoi detrarre gli interessi passivi!

Se avete contratto un mutuo ipotecario (non finanziamento) a seguito dell'acquisto dell'aitazione principale, potete dedurre dalla dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati fino ad un importo massimo di € 4000, pertanto la deduzione è pari € 760. Questa deduzione è possibile per ogni anno di durata del mutuo.

La detrazione è ripartita fra tutti gli intestari del mutuo stesso pro quota. Tuttavia nel caso di coniugi, se uno è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta interamente a quest'ultimo.

ONERI ACCESSORI
- Imposta sostitutiva
- spese di perizia
- spese di istruttoria
- spese notarili per il mutuo
NO ASSICURAZIONE

La detrazione spetta al nudo proprietario ma non all'usufruttuario.

In altri casi è bene chiedere al proprio commercialista.

ADEMPIMENTI POST ROGITO - CAMBIO DI RESIDENZA

Quando si va ad abitare in una casa nuova, bisogna trasferire la residenza.

DOVE?
Bisogna recarsi al Comune in cui si trova, precisamente all'Ufficio Anagrafe.

COSA PORTARE?
Carta di identità e codice fiscale, patente e libretto dei veicoli.

In automatico il nuovo Comune comunicherà il trasferimento al vecchio comune dove avevate la residenza.

ATTENZIONE: per mantenere l'agevolazione PRIMA CASA ricordatevi di trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito.

In automatico il Comune comunicherà la variazione alla Motorizzazione e riceverete poi via posta gli adesivi da applicare a patente e libretto.

CARTA DI IDENTITA'
La carta solitamente non cambia fino alla sua naturale scadenza. Alcuni comuni forniscono un foglietto a parte dove dichiarano il cambio di residenza.

ASL
In generale è meglio recarsi all'ASL a comunicare il cambio di residenza anche se all'interno dello stesso Comune, in quanto cambiando anche solo di via potrebbe essere assegnato un altro Medico di Famiglia (soprattutto nelle grandi città).

POSTA
E' possibile attivare il servizio 'Seguimi' per l'inoltro della Posta. Bisogna recarsi alle Poste di competenza.

Ricordarsi anche di comunicare il cambio a:
BANCA
ASSICURAZIONE
COMMERCIALISTA (che dovrebbe provvedere alle comunicazioni INAIL, INPS, ecc)
DATORE DI LAVORO

ADEMPIMENTI POST ROGITO - TASSA RIFIUTI

La tassa rifiuti ha cambiato nome un sacco di volte (TARI, TARSO, TARES...) ma è sempre la stessa cosa. Paghiamo per smaltire i rifiuti.

Il nuovo proprietario deve recarsi (ma in alcuni Comuni può farlo anche via mail) in Comune e comunicare all'Ufficio preposto i dati per la Tassa Rifiuti, ovvero fare una voltura.

QUALI DATI?
Solitamente carta di identità e codice fiscale, l'atto di rogito (dove si evince la data del trasferimento della proprietà), il numero delle persone che andranno ad abitare. Se non sono già stati comunicati in precedenza o sono mancanti anche i metri quadri (compreso cantina e box ma non le terrazze) e i dati catastali.

QUANDO?
La giusta data sarebbe entro il 20 gennaio dell'anno successivo. Tuttavia con i repentini cambiamenti della tassa io consiglio vivamente di farlo il prima possibile

ATTENZIONE
La voltura da un proprietario all'altro NON è AUTOMATICA. Pertanto, se si era inquilini o proprietari bisogna comunicare anche la CESSAZIONE della vecchia abitazione.

PILLOLE IMMOBILIARI #6

NUOVA GRAFICA PER LE PILLOLE IMMOBILIARI

DA COSI, COME SOPRA.

A COSI

MOLTO PIU' PROFESSIONALI

LE TROVATE OGNI GIOVEDI'. COME GLI GNOCCHI :-) UNA CERTEZZA!

DOMANDA: INCLUDERE O MENO LE SPESE CONDOMINIALI NEL CONTRATTO?

DOMANDA: LE SPESE CONDOMINIALI VANNO INCLUSE O IN SEPARATA CLAUSOLA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

Le spese condominiali vanno sempre inserite in una clausola a parte.

PERCHE'?
1. Perchè nel momento in cui si fa il conteggio delle imposte da pagarsi (siano esse in regime ordinario quindi l'imposta di registro siano esse 'secche' ovvero nel momento in cui si fa la dichiarazione dei redditi) si andrebbe a pagare la percentuale anche sulle spese di condominio, alterando pertanto la fiscalità del proprietario.

2. L'altra ragione è che l'inquilino paga la sua parte di spese che il proprietario poi 'girerà' al condominio.

3. Se viene inserita inoltre la clausola che in cui l'inquilino se non paga le spese condominiali per un totale pari ad una o due mensilità del canone può essere messo in mora o sfrattato, a maggior ragione è utile separare le spese dal canone di affitto, per una miglior facilità di reperimento della quota.

4. In ultima analisi, con la cosiddetta Riforma del Condominio, il Conduttore che non abbia pagato le spese di condominio diventa oggetto di una possizbile azione da parte dell'Amministratore. Il proprietario, ne resta, COMUNQUE in parte corresponsabile.

Nella clausola delle spese condominiali inserisco 'da pagarsi unitamente al canone di locazione' di modo che essere vengano appunto pagate insieme all'affitto.