3 ERRORI COMUNI (+1) NEL DARE UN PREZZO ALLA TUA CASA

Ecco spiegati in breve i 4 errori più comuni, quando dovete dare un prezzo al vostro immobile:

1) INIZIARE CON UN PREZZO TROPPO ALTO 

Le statististiche ci dicono che le case immesse sul mercato al valore di mercato del momento subiscono meno ribassi e si vendono prima.

2) USARE PREZZI 'STRANI'

Usare ad esempio 113.998 euro per mettere in vendita un immobile magari non è la scelta migliore. Indica semplicemente che non hai le idee ben chiare. Un prezzo strategico potrebbe essere invece 149.000 euro. Noti la differenza?

3) DA DOVE HAI RICAVATO LA CIFRA?

La cifra più vicina al valore di mercato del momento è data dal VENDUTO. Inutile basarsi su 'quanto ha venduto il vicino' (ricorda che l'erba del vicino è sempre più verde!) perchè non dirà mai la verità nè sui portali (le cifre sono della vendita e non del VENDUTO)

Lascia questo compito all'Agente Immobiliare, che ha accesso al database dei venduti, del Borsino Immobiliare e ha dalla sua parte l'esperienza.

Un'ultima cosa:

4) NON VOLER NEGOZIARE

Pensa già che comunque, nel mercato immobiliare attuale, ogni acquirente vuole negoziare. Mettiti già in testa di trattare la cifra. Sii flessibile!

INFOGRAFICA - IL PROCESSO DELLA COMPRAVENDITA IN BREVE

IL FOGLIO VISITA

Qualche volta mi è capitato di sentirmi dire dal Cliente che non vuole firmare il foglio visita.

Per quale motivo?

I motivi sono molti:
- hanno paura che poi se comperano con un'altra agenzia dovranno obbligatoriamente darmi la provvigione
- hanno timore che la firma già implichi un acquisto
- credono che poi li si subissi di chiamate o email inutili

Intanto chiariamo cosa è il foglio visita.

Un foglio in duplice copia in cui ci sono i dati del potenziale 'acquirente', il giorno e a volte l'ora della visita e con chi si è visionata la casa, la proprietà e l'indirizzo. Oltre alla privacy e alla clausola che se l'interessato dovesse acquistare quello specifico immobile sarà dovuta la provvigione all'agente immobiliare.

Io uso quello della FIAIP, Federazione cui appartengo, che potete anche vedere qui:



Oltre alle evidenti ragioni di privacy, ecco i motivi per cui lo faccio firmare (e ad oggi non ho mai avuto problemi ad avere la firma, basta essere chiari):

a) la privacy prima di tutto.

b) una questione di fiducia reciproca: tu acquirente conosci me e io conosco te. Vedi tutti i miei dati. Io desidero conoscere i tuoi. Se non mi dai nemmeno nome e cognome come posso 'fidarmi' di quello che mi dirai in futuro?

c) soprattutto una questione di 'SICUREZZA': non solo mi piace essere trasparente con l'acquirente e spiegare tutto, ma anche col proprietario. Voglio anche dire chi ho portato a CASA SUA. Se poi dovesse succedere qualcosa in futuro ho anche un elenco di nomi da fornire.

Voi non sareste contenti di sapere chi entra a casa vostra? Fate sempre entrare gli sconosciuti?

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7 COSE DA SAPERE E FARE (+ 1) PRIMA DI CERCARE CASA!

La ricerca della casa è una faccenda veramente stressante, 
soprattutto se è la prima volta.
Devi pensare al luogo, ai metri quadri, a quante camere, al box, 
alle finiture, al piano, e anche al mutuo.... la lista potrebbe essere 
INFINITA!

E' eccitante e frustrante allo stesso tempo. 
E ancora, quando comincio? E da dove?

Ecco perchè ho creato per te questa breve lista per 
rendere il processo più facile!


Se avessi conosciuto ANCHE IO prima alcune cose, 
l'acquisto di casa mia sarebbe stato molto più semplice.

Ad ogni modo, con questi consigli PRIMA DI CERCARE CASA cercherò di renderti le cose un po' 
più facili.

1. IL MUTUO

Prima cosa prima di ogni cosa :-)

Hai visto online una casa e muori dalla voglia di vederla? Vai prima in banca! 
Fatti fare un preventivo di quanto puoi ottenere.

Non c'è niente di peggio che vedere una casa, fare una proposta con una sospensiva per poi scoprire 
che il mutuo non lo puoi ottenere oppure non hai quella cifra! 
E' frustrante ed è una delusione non solo per te, per primo, ma anche per il venditore e per 
l'agente immobiliare. Oltre che una inutile perdita di tempo.

Se il problema è il mutuo, fermati ancora prima di iniziare e cerca di fare di tutto per ottenerlo. 
Attendere 1 anno, magari, e sistemare la situazione lavorativa o finanziaria, non è la fine del mondo.

Non temere: molte altre case ti attenderanno!

2. LA LIQUIDITA' ovvero I SOLDI

Agli Italiani, in genere, non piace parlare di soldi.

Tuttavia è una cosa da affrontare. Devi decidere prima qual è il tuo budget in liquidità 
(oltre al mutuo di cui abbiamo già parlato sopra). Insomma QUANTI SOLDI HAI? 
E se non li hai CON QUALI SOLDI? (aiuto di parenti? un prestito?)

Perchè te lo dico? Perchè comunque dovrai affrontare moltissime spese che nessuno dice mai: 
oltre alla caparra per la proposta e/o compromesso, oltre al pagamento della provvigione 
all'Agente Immobiliare, oltre al Notaio e alle tasse, ci sono: 
trasloco, volture delle utenze, ristrutturazione, piccoli lavoretti, e molto altro ancora. 

Il sapere quanto ti aiuterà a tenere tutto sotto controllo. Inoltre comunicando il tuo busget, l'Agente immobiliare potrà aiutarti nella scelta della casa nel suo contesto migliore.

3. L'AGENTE IMMOBILIARE

A cosa ti serve? Ad assisterti in tutto il processo, fino oltre al rogito. Ad aiutarti quando qualcosa va storto.

Che conosce non solo la casa e la zona ma anche professionisti che ti possano aiutare e che rientrano nel tuo budget (un geometra ad esempio oppure un architetto, ma anche un Notaio oppure un buon artigiano edile per le piccole riparazioni o anche un'impresa edile se devi ristrutturare)

Preferisci un Agente Immobiliare che ti dica anche gli svantaggi di un immobile (ad esempio non c'è il box e manca pure il parcheggio) perchè i vantaggi li vedi da solo.

Come sceglierlo? Bella domanda. La risposta? Fai dei colloqui di selezione, proprio come sceglieresti una casa ;-)

4. LA LISTA DEI DESIDERI

Vedrai probabilmente molte case. Dimenticherai moltissime cose. 

Prima di cercare casa fai una tabella di 3 colonne: in una colonna metti le tue necessità, nell'altra le cose indispensabili, nell'ultima ciò che vorresti

Questo aiuterà moltissimo il tuo Agente Immobiliare.

Capita, chiaramente, che esista "l'amore a prima vista". Vedi una casa e NONOSTANTE abbia mille difetti la comperi ugualmente. Ma non sempre accade. Anzi, in 15 anni l'avrò visto accadere forse 2-3 volte.

La maggior parte delle persone ha delle necessità (stare vicino ai genitori, alla scuola dei figli) e le cose indispensabili sono magari le 3 camere i 2 bagni perchè si è in 5 in famiglia. Non è necessario il box, perchè ad esempio non si ha l'auto. 

Quindi cerca di essere obiettivo e vedrai che troverai la casa giusta!

5. LA LOCATION

Qui difficilmente l'Agente immobiliare può aiutare. Se scegli un'area ristretta (ad esempio un quartiere di una città) sicuramente dovrai scendere a molti più compromessi.

Ma anche qui ho visto persone cercare disperatamente ad esempio a Lodi in faustina per poi comperare casa a San Martino oppure a Montanaso. 

Perchè succede? Perchè alla fine la città, nella loro lista "mentale" non rientrava fra le necessità o gli indispensabili. 

Prendi tempo per verificare se puoi allargare la tua zona. 

6. FONDO EMERGENZA

Siamo arrivati alla scelta, comperi casa ma.. nonostante hai calcolato tutto al centesimo fra mutuo e budget... TRAAAC! La caldaia, anche se nuova, si rompe. E' pieno inverno... E tu non hai nemmeno i 2000 euro per cambiarla. 

Purtroppo le cose capitano. Una casa ha comunque bisogno di manutenzione, seppur piccola.

Cerca di mettere già via OGGI qualche euro per queste piccole spese.

7. LE EMOZIONI

Comprare casa è un processo emotivo. Cerca di tenerle invece a bada per evitare di fare un acquisto finanziariamente fuori dalla tua portata.

Comperare casa è una spesa economica prima, ed emotiva poi. 

Lo sanno ormai bene quei proprietari che oggi tentanto di vendere casa a prezzi folli perchè avevno comperato sull'onda dell'emozione e sulla stessa anoda hanno anche troppo personalizzato la loro casa.

E oggi hanno capito che hanno perso dei soldi. E tanti. 

Io oggi, con questa guida, cerco di aiutarti nel processo di acquisto. Ma  ecco l'ultimo consiglio: cerca comunque di divertirti nella ricerca della casa! Segui questa lista e vedrai che tutto sarà più facile!

CODOGNO - TRILOCALE CON BOX

CODOGNO - TRILOCALE CON BOX 
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CASO STUDIO LOCAZIONE 1

SITUAZIONE

Il Proprietario deve risolvere un contratto di Locazione in cedolare secca. Mostra la regolare raccomandata dell'inquilino nella quale, rispettando le giuste tempistiche, si dice che il 30 settembre rilascerà l'immobile. Il Proprietario giunge in Agenzia dopo il 30 settembre (in quanto consapevole che ha 30 giorni per gli adempimenti) per la sola risoluzione in quanto ha più di 10 immobili e in Agenzia delle Entrate non lo può fare.

PROBLEMA

Dopo una verifica della documentazione mi accorgo che il Proprietario ha dimenticato di comunicare la PROROGA a giugno.

Cosa bisogna fare? Cosa succede?

SOLUZIONE

La prima cosa che ho fatto è andare all'Agenzia delle Entrate il più presto possibile perchè il Proprietario rischia di perdere l'agevolazione della cedolare secca per quell'anno relativa a quel contratto.
Nel caso di specie, ricordo che il Cliente era giunto in ufficio dopo il 30 settembre, giorno ultimo per eventuali ravvedimenti in sede di dichiarazione dei redditi.
Pertanto:
1) il Proprietario ha perso l'Agevolazione della Cedolare Secca da giugno (data della proroga) alla conclusione del contratto nel nostro caso (30 settembre)
2) Pagata pertanto l'imposta di registro oltre alle sanzioni ed interessi per la proroga
3) Una volta consegnato l'RLI e l'F24elide della proroga è stata possibile fare telematicamente la risoluzione del contratto.

PILLOLA IMMOBILIARE #1

PILLOLE IMMOBILIARI

Da oggi nasce la rubrica 

PILLOLE IMMOBILIARI

ovvero consigli, ironia, pillole di saggezza, frasi e quant'altro in relazione al mondo immobiliare!

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3 MOTIVI PER CUI ACQUISTARE E' MEGLIO DI AFFITTARE CASA

Affittare o acquistare? E' una domanda che legittimamente viene chiesta ad ogni Agente Immobiliare.

La mia risposta? Comperare.

Lo spiega anche il Corriere della Sera in un articolo di marzo 2016 nel quale si è paragonata la cifra del canone e la cifra della rata di mutuo e spesso la rata di mutuo è pari o inferiore addirittura al canone della locazione.

Ma vediamo quando è conveniente.

1. Per comperare è necessario avere già 'sul conto corrente' o comunque svincolabile a breve in liquidi almeno il 30% della cifra totale dell'acquisto dell'immobile che si ha intenzione di acquistare. Nel 2015, secondo uno studio dell'Agenzia delle Entrate e della Banca d'Italia, la quota finanziata è stata pari a circa il 67% del valore dell'immobile.

2. Avere un reddito che consenta di ottenere un mutuo (se se ne ha la necessità). A farla spicciola, la rata mensile di mutuo non dovrebbe superare il 30% delle totale delle entrate mensili.

3. Restare nell'abitazione scelta almeno oltre i 10 anni. Perchè? Questo per ammortizzare almeno alcune spese che diversamente andrebbero perse e che sono abbastanza consistenti: il costo del Notaio, le imposte di registro, la provvigione all'Agenzia Immobiliare, e molto altro.

HALLOWEEN!

12 CONSIGLI CRUCIALI PER CHI COMPERA CASA PER LA PRIMA VOLTA 2

Andiamo avanti...

7. DI NUOVO LA PARTE ECONOMICA
Nel calcolare il totale del tuo budget non dimenticare di inserire eventuali spese accessorie quali: agenzia immobiliare, notaio, mobilio, tasse, trasloco e eventuale ristrutturazione. Non entreranno nel mutuo!

8. NEGOZIAZIONE
Prova a negoziare anche eventuali riparazioni; tuttavia di solito la casa viene venduta così com'è.

9. AGENZIA IMMOBILIARE
Trova un buon agente immobiliare che ti dia fiducia e che ti aiuti nella scelta.

10. BUTTATI!
Non avere timore a fare una proposta se trovi la casa che ti piace. Domani potrebbe non essere più disponibile. Potresti rimanere deluso. Molti affari non restano a lungo sul mercato.

11. NEGOZIA IL PREZZO
... ma cerca di non insultare il venditore con un prezzo troppo basso o con troppe pretese. Potresti perdere la casa che ti piace!

12. SVILUPPA UN PIANO POST ACQUISTO
Per eventuali piccole riparazioni oppure per pitturare. E si, servono anche per la casa nuova!

Al prossimo post!

12 CONSIGLI CRUCIALI PER CHI COMPRA CASA PER LA PRIMA VOLTA 1

Sfortunatamente comperare casa per la prima volta può essere difficoltoso. Ecco qualche consiglio per iniziare col piede giusto.

1. SII REALISTICO
Nemmeno una casa nuova sarà mai 'perfetta'.

2. IMPOSTA LE TUE PRIORITA'
Ancora prima di comperare casa fai una lista delle cose rilevanti per te: di solito le più importanti (e le prime che ti chiede un agente immobiliare) sono il budget, il numero di stanze e la città.

3. LA PARTE FINANZIARIA
Ricordati che la situazione economica deve essere a posto e sarebbe meglio che avessi già un preventivo di una banca. Inoltre ricorda anche che se ti piace una casa la devi 'fermare' con dei contanti. Assicurati di averne sul conto per non perdere l'occasione! E comunque più risci a risparmiare minori problemi avrai a scegliere la casa che fa per te.

4. LA SECONDA OPINIONE?
Spesso a noi agenti immobiliari capita di fare appuntamenti con... geometri, architetti, commercialisti, avvocati ed 'esperti vari'. Non dico assolutamente che devi fare la scelta da solo. Ma ti consiglio fra tutte le persone con cui hai confidenza di portare solo una persona di cui ti fidi e che potrà essere obiettiva. Se hai fiducia nell'agente immobiliare non dovresti avere problemi.

5. IMPOSTA LE TEMPISTICHE.
Sei in affitto e devi lasciare casa? Hai 6 mesi per trovare soldi e casa nuova! Oppure devi vendere prima la tua? Allora prima vendi poi cerca! A meno che tu abbia la possibilità di continuare a pagare 2 mutui.

6. CHE TIPO DI CASA TI SERVE?
Ci starai con la famiglia per anni oppure sei un lavoratore che viene spostato dopo qualche anno? Quindi 'ti acconteterai' oppure la rimetterai a reddito una volta acquistata? O la rivenderai?

Altri consigli, nel prossimo post!

LOGO

Trasparenza e cortesia!

Ho scelto questo logo per questi motivi: 

la A maiuscola richiama una casetta.

Alice perchè è il nome di mia figlia.

Oro e bordeaux perchè non sono colori molto usati nell'immobiliare e volevo distinguermi!

8 TRUCCHI PER PRESENTARE AL MEGLIO LA TUA CASA

Chi vende vuole ottenere il massimo profitto di mercato dal suo immobile. La parte difficile spesso è capire e immaginare quali rinnovamenti possono piacere al più vasto pubblico possibile con un minio investimento.

Ecco 8 trucchi per migliorare il tuo appartamento senza andare in rosso!

1. TOGLI I TAPPETI

Sopratutto se hai un bel parquet o un bel pavimento, leva i tappeti. Hai capito bene: un parquet dà calore alla casa e la presenta bene. I tappeti sono utili in inverno, è vero, ma i tuoi acquirenti verranno in casa con le scarpe e ai più non piace camminare sui tappeti. Inoltre danno sempre la sensazione che 'nascondano' qualcosa.

2. CAMBIA FRIGO

Se ce l'hai a vista in cucina ed è vecchiotto, cambialo. La prima impressione conta sempre. Meglio se in acciaio. Un tocco di modernità che fa fare un passo in là all'acquirente per dire si!

3. CUCINA IN ORDINE

Sbarazzati di qualsiasi cosa ci sia in cucina che non sia in ordine. Via dalla vista, non necessariamente da buttare! Gli oggetti in giro (anche il seggiolone) non danno un'aria di neutralità. Pertanto lascia fuori poco e niente. Ricorda che quello che piace a te non è necessariamente ciò che piace ad un compratore.

4. RIDIPINGI

Ci vuole poco. Ridipingi la casa in bianco o in toni neutri. Illumina la stanza e la casa. Dona una sensazione di pulito. Un po' come l'odore della macchina nuova, così anche una casa pitturata di fresco dà la stessa sensazione. Inoltre il bianco per il compratore è come una nuova tela: vedranno la possibilità di nuovi spazi che potranno personalizzare a loro piacimento.

5. CHIAMA UNA HOME STAGER

Una consulenza a pagamento ti farà comprendere che con la tua casa si possono fare meraviglie, letteralmente! Ti aiuterà a posizionare le tue cose al meglio e a identificare i punti focali per migliorare la tua casa. Inoltre sarà certamente un 'occhio' obiettivo per darti consigli (ad esempio il nudo della bisnonna sopra al caminetto è proprio da lasciare???)

6. IL BAGNO

Anche in bagno sbarazzati di qualsiasi cosa tu abbia in giro. Tappetini. Cose personali. Tavoletta del water chiusa. Lava gli specchi e le piastrelle. Se hai la doccia pulisci bene i vetri dal calcare e dalla muffa. Se i sanitari non sono belli, se possibile sostituiscili. 

7. RINNOVA LE PORTE

Qunado è possibile rinnova le porte, soprattutto quella principale, che è la prima che il compratore vede per prima. Ridipingile o sostituiscile, cambia anche solo le maniglie. Oliale. 

8. IL RIPOSTIGLIO/CANTINA

Ognuno di noi ha degli spazi in cui butta il casino per lasciare in ordine il resto. ma questi spazi vanno mostrati al compratore. Anche qui il consiglio principale è 'nascondere' al meglio. Usa scatole. Metti degli scaffali. Insomma riordina. La mente dell'acquirente tende sempre a posizionare nei tuoi spazi le sue cose. Quindi mostra solo ciò che hai di ordinato (uh, che bella scrpiera, anche io la metteri lì).

Ricorda i potenziali acquirenti acquistano i tuoi spazi: presentali sempre al meglio!