INQUILINO CHE NON PAGA? CHIAMAMI!

IL TUO INQUILINO NON STA PAGANDO L'AFFITTO...COSA PUOI FARE?

• Lo Sfratto. Avviare una procedura di Sfratto è nella maggior parte dei casi indispensabile! Ma lo Sfratto richiede una azione Legale lunga e Costosa, e non sempre potrai recuperare i Tuoi Crediti. Inoltre l'Inquilino Moroso potrebbe riconsegnare l'immobile Prima che avvenga lo sfratto, e recarsi tranquillamente in una Agenzia Immobiliare per locare un altro immobile.
• La Causa Legale. Chiaramente il tentativo di recupero del credito è d'Obbligo! Una Causa Legale tuttavia comporta Tempi e Costi che spesso non si giustificano a fronte della cifra da recuperare. Inoltre il Debitore potrebbe non avere beni da aggredire e il tutto si rivelerebbe una perdita di tempo e denaro per Voi.
• La Segnalazione a PAYROL©Building.

PERCHÈ SEGNALARE L'INQUILINO MOROSO A PAYROL­©Building È IMPORTANTE?

• Perchè Impedisce all'inquilino moroso di trovare facilmente un altro immobile da locare, rendendogli necessario un confronto con il Creditore che gli consenta di essere cancellato dalla Banca Dati degli Inquilini Morosi.
• Perchè Vi consente di Evitare una Azione Legale, fornendovi una Leva Stragiudiziale con la quale tentare il recupero del credito PRIMA di intentare una Azione Legale.

ALICE IMMOBILIARE è la prima e unica a genzia a LODI con questo servizio TOP ed esclusivo. 

Ecco cosa devi Fare:

1. Contatta Alice Immobiliare e prenota un appuntamento.
2. Recati presso l'Agenzia scelta portando con te il CONTRATTO di LOCAZIONE Regolarmente Registrato.
3. Segnalare i Mancati pagamenti all'operatore in Agenzia e ritirare la Ricevuta di Avvenuta Segnalazione.

Da questo momento l'Inquilino Moroso 

per poter essere cancellato dalla Banca Dati

sarà Obbligato a ContattarVi per Saldare il Suo Debito!

CONTATTAMI!

LA PRELAZIONE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

COSA E' LA PRELAZIONE?
La prelazione è quel diritto che spetta al conduttore nel momento in cui il locatore o proprietario dell'immobile decida di vendere l'immobile stesso alla scdenza del contratto di locazione.
Per essere più specifici, alla scadenza dei primi 4 anni.

Alla prima scadenza del contratto, è l'inquilino ad avere il diritto di prelazione sull'acquisto.
Alle stesse condizioni di vendita, il padrone dovrà avere una preferenza per il conduttore.

Ogni clausola inserita nel contratto di rinuncia alla prelazione è nulla.

QUANDO?
Nel momento in cui il proprietario decide di vendere a terzi l'immobile, il conduttore NON proprietario di altri immobili ha diritto di prelazione.

Spetta prima all'inquilino dei coeredi.

QUANDO NON C'E' DIRITTO DI PRELAZIONE?
Solo in questi casi:
- l'immobile viene venduto al coniuge della proprietà
- l'immobile viene venduto ai familiari della proprietà entro il secondo grado
- l'immobile viene donato o trasferito a titolo non oneroso
- l'immobile viene espropriato
- se la proprietà desidera vendere in blocco lo stabile dove vi è la porzione immobiliare locata, l'inquilino non ha diritto.
- quando viene venduto a terzi in anni successivi alla prima scadenza

SE NON SI RISPETTA LA PRELAZIONE?
Il conduttore ha diritto al risarcimento.

QUAL E' LA PROCEDURA DA RISPETTARE?
La procedura è dettata dalle Legge.

ART 38 L. 392/78

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

I SERVIZI DI ALICE IMMOBILIARE

VALUTAZIONI E STIME IMMOBILIARI

Il corretto posizionamento nella fascia di prezzo attuale é già una garanzia di vendita o locazione. Se segui i nostri consigli sei già a metà strada!

CONSULENZE IMMOBILIARI

Un buon consulente dà consigli anche su cosa NON fare!

PROMOZIONE PUBBLICITARIA

ALICE IMMOBILIARE usa svariati canali: banca dati interna, uso di portali specifici e generalisti, materiale cartaceo, cartelloni, giornali  e molto altro MA soprattutto la COLLABORAZIONE con altre agenzie!
CASE DI LODI E PROVINCIA: un gruppo di 4 agenzie che si sono riunite per collaborare a 360°

STESURA DEI COMPROMESSI

ALICE IMMOBILIARE si occupa all'interno della sezione consulenza, anche della stesura senza mediazione del contratto preliminare di compravendita e della sua registrazione con una spesa contenuta.

ASSISTENZA TECNICO CONTRATTUALE IN OUTSOURCING

ALICE IMMOBILIARE è un'agenzia immobiliare e come tale si avvale dell'ausilio di professionisti del settore immobiliare quali geometri, architetti e atre figure.

Già all'interno dell'ufficio, previo appuntamento, è presente un Geometra abilitato per consulenze tecniche e verifiche catastali e molto altro.

PREVENTIVI PER RISTRUTTURAZIONI

All'interno dell'ufficio è presente anche un artigiano edile che sarà ingrado, previo appuntamento, di fornire un preventivo per ristrutturazioni o piccoli lavori di sistemazione dell'immobile.

CERTIFICAZIONI ENERGETICHE

L'attestato di prestazione energetica è ormai obbligatorio da anni. La nostra struttura permette di essere competitiva anche da questo punto vista, collaborando con un geometra certificato CENED.

VISURE IPO-CATASTALI

Effettuiamo visure ipotecarie e catastali per la verifica della documentazione dell'immobile a 360°

VISURE PROTESTI

Per inquilini, effettuiamo anche visure protesti

BANCA DATI INQUILINI NON PAGANTI
Grazie alla collaborazione con PAYROL BUILDING, ALICE IMMOBILIARE offre un nuovo servizio: la possibilità di iscrivere il tuo inquilino moroso in una banca dati.

STESURA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

ALICE IMMOBILIARE si occupa all'interno della sezione consulenza, anche della stesura senza mediazione, del contratto di locazione e della sua registrazione con una spesa contenuta.

REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Effettuiamo registrazioni di contratti di locazione e delle altre formalità, oltre alla gestione dei contratti

HOME STAGING
Grazie alla collaborazione con l'Arch. Barbara Sala di My Home Attitude, ALICE IMMOBILIARE offre alla sua Clientela anche questo servizio, ormai fondamentale, per vendere prima e meglio il tuo immobile.

PIANO DI VENDITA PERSONALIZZATO
Insieme a te, ALICE IMMOBILIARE ti consiglia le migliori soluzioni per proporre il tuo immobile.

Quale altra agenzia a LODI lo fa?

CEDOLARE SECCA SU PORZIONE DI IMMOBILE

Quando un proprietario loca solo una porzione di un immobile ad uso abitativo può esercitare l'opzione per la cedolare secca ma solo ed esclusivamente in un caso. Ovvero quando la porzione (o le porzioni) è soggetta ad un'unica rendita catastale è obbligatorio che il regime fiscale sia lo stesso e che ci sia 'contemporaneità' di locazione. Lo spiega meglio la circolare 26/E/2011 dell'agenzia delle Entrate. 

Ma tento di spiegarmi meglio anche io.

Ho un appartamento: loco 1 stanza dal 1 gennaio al 30 giugno in cedolare secca e un'altra stanza dal 1 gennaio al 31 marzo non in cedolare.

La cedolare esercitata nel contratto della prima stanza 'impone' la cedolare anche sulla seconda stanza. 

COME SI PRENDE UNA PROPOSTA DI ACQUISTO?

Leggo molto spesso che il Cliente non ha capito come funziona bene il processo di acquisto.

Per farla molto ma molto breve, vedi una casa, ti piace e fai una proposta di acquisto.

Cosa è esattamente? E' la dichiarazione di volere proporre al venditore le proprie intenzioni in termini sia economici che temporali.

Ma come? 

Ogni agente immobiliare ha il suo percorso. C'è chi le prende al 'volo', anche in sede di appuntamento, ovvero direttamente in casa, appena è terminato l'appuntamento. C'è chi le prende prima in modo verbale, ovvero ne discute a parole e poi, in un secondo momento, ne stila fisicamente per iscritto le clausole da presentare al Venditore. C'è chi, come me, preferisce prima consegnare o inviare un fac simile, discutere brevemente le clausole, far preparare i documenti che servono e anche l'assegno poi stilarla insieme all'acquirente e spiegarla.

E ancora, quale tipo di proposta? Ho iniziato con quelle prestampate, della F.I.A.I.P. ma devo dire che fisicamente non mi ci trovo. Semplicemente perchè sono scritte davveo in maniera piccolina. Il grande vantaggio è che sono già in doppia/triplice copia. Sto cominciando ad usarle come 'base' per personalizzarle in base alle esigenze e alle clausole che mi vengono proposte dalla Clientela. Per garantire, anche alla proposta, un servizio tagliato su misura.

Brenda

LOCAZIONE E CERTIFICATO ENERGETICO - LOMBARDIA

Anche nel caso del Certificato Energetico vige sempre grande confusione.

Premesso che è necessario avere il certificato prima della messa in locazione di un immobile, molti proprietari mi chiedono spesso se va allegato o meno e cosa scrivere nel contratto.

Secondo l'Agenzia delle Entrate è sufficiente la dicitura che Il Conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e i documenti, compreso l'attestato, relativa alla certificazione di quell'immobile (art. 6, dlgs 19/08/2005 n. 192)

Pertanto NON è obbligatorio allegarlo al contratto.

Riassumendo:
- è obbligatorio averlo prima del contratto di locazione
- è obbligatorio inserirlo in qualsiasi pubblicità 
- è obbligatorio consegnarne copia al conduttore prima della stipula

Per la pubblicità è necessario sottolineare che vi è una sanzione amministrativa che varia da 300 euro a 1800 euro per il proprietario e da 500 euro a 3000 euro per l'agente immobiliare.

Ricordo che l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) deve essere rilasciato da un soggetto certificatore estraneo alla proprietà, alla progettazione e alla realizzazione dell'edificio e iscritto nell'apposito elenco tenuto presso l’organismo regionale di accreditamento (www.cened.it), secondo il modello approvato dalla Regione. Inoltre anche se dovesse mancare l'impianto o qualsivoglia elemento non esiste più nè l'autocertificazione, nè la certificazione del tecnico che asserisce che non c'è alcun impianto ma è necessario redigere comunque un Attestato.

Un ottimo certificatore fa sempre un preventivo e ed esce sempre per un sopralluogo e richiede tutta la documentazione necessaria.

5 RAGIONI PER LAVORARE CON UN AGENTE IMMOBILIARE

Molti Clienti, con mio dispiacere, quando mi presento, mi dicono una frase che ormai sta diventando di rito:

Non voglio dare la casa all'agenzia immobiliare perchè non mi sono trovata bene.

Chiaramente in un rapporto importante come questo, la fiducia è alla base di tutto. E deve stare da entrambe le Parti.

Tuttavia vorrei esporre le ragioni per le quali lavorare con un'Agenzia Immobiliare seria (ebbene si, esistono!) favorisce la vendita.

1. Fa una valutazione della tua casa al GIUSTO PREZZO di mercato. Chi meglio di un agente immobiliare conosce il mercato delle case?
2. Crea una PRESENTAZIONE AD HOC. A me piace ad esempio usare un fotografo professionista, far creare da un architetto specializzato delle planimetrie arredate e, dove possibile, usare l'home staging.
3. LA PRESENTA A MOLTI PIU' ACQUIRENTI di quanti ne puoi raggiungere tu. Perchè ha molti più canali.
4. SA NEGOZIARE perchè lo fa per lavoro. Tu quante volte hai mediato per una casa?
5. LAVORA AFFINCHE' LA TRANSAZIONE VADA 'LISCIA' reperendo tutta la documentazione e controllandola. A me piace proprio leggere i rogiti, studiare la storia della casa, guardare le planimetrie e confrontarle con la casa come è attualmente.

Che ne pensi?