Comperare o vendere casa è uno dei momenti più belli, terribili, significativi, stressanti, memorabili che possano accaadere nella vita. Tutto insieme. Un misto di tutte queste emozioni e paure, insomma un vortice!
Quindi è assolutamente di aiuto quando qualcuno prima di te ha avuto la stessa esperienza.
La tecnologia non possiede case, non si stressa per trovare la casa giusta, non si strugge per vendere una casa in periodi di recessione o perde il sonno per una trattativa perduta. E soprattutto non ti dà una pacca sulla spalla o un sorriso quando tutto è andato bene o un fazzoletto qualndo le cose non sono andate bene. Siamo empatici.
Mi piace quando un cliente è felice e sta bene.
Ci sono in vendita moltissime case e pochi acquirenti. Quindi spesso un venditore è scoraggiato dal fatto di non ricevere contatti o addirittura offerte.
Al contrario, capita che ai compratori sfugga un'occasione a causa magari del mutuo. E magari hanno un senso di vuoto perchè emotivamente avevano già 'comperato' quella casa, avevano già fatto progetti, si erano già visti nella casa.
Un buon Mediatore ha una certa sensibilità e aiuta il Cliente ad elaborare quella perdita e a riprendere la giusta strada e rimetterli sul cammino della ricerca.
sabato 15 aprile 2017
venerdì 14 aprile 2017
mercoledì 12 aprile 2017
PERCHE' L'AGENTE IMMOBILIARE NON POTRA' ESSERE SOSTITUITO - PARTE 2
La grandissima differenza fra il mercato immobiliare di oggi e quello di 10/15 anni fa, quando ho cominciato, è il grande aumento delle informazioni che venditori e acquirenti hanno a loro disposizione.
Ma tutte queste informazioni non servono a nulla se non le si sa tradurre ed applicare corrttamente al mercato, locale sopratutto.
Ed ecco infatti dove si situa il Mediatore. Ecco una persona che sa 'leggere' quelle informazioni e trattarle e trametterle nel gisuto contesto.
E' facile avere prezzi al mq, misure di case, prezzi finali sui portali.
Ma tu, cliente, di tutta questa roba cosa te fai?
Te lo dico io. Tiri un prezzo a caso. Si, perchè OGNI VOLTA che chiedo ad un Venditore come è arrivato alla cifra di vendita IMMANCABILMENTE mi danno due risposte: me l'ha detto qualcuno (amico, cugino, geometra, vicino di casa) oppure su internet c'è scritto che vale XXXmila.
Un mediatore dovrebbe far ragionare il Venditore o il COmpratore sulla valutazione della proprietà.
Il Madiatore ha una visione più ampia e neutra (se vogliamo) e più vicina al mercato immobiliare dato che ne conosce le dinamiche. Sa già cosa succede se una casa è fuori prezzo, ad esempio.
La tecnologia vede solo bianco e nero. Le sfumature del grigio le sa leggere solo un buon Agente Immobiliare.
Ragionare, quindi, sul mettere sul mercato un immobile è fondamentale, far capire come posizionare correttamente la proprietà, che non è svendere! Far comprendere al Venditore che il mercato è profondamente cambiato. Cosi come far capire al compratore che il prezzo è corretto. Oppure che è inutile che si cerchino immobili da 100mila euro quando la banca gliene potrebbe erogare 80mila.
E non è trattativa. La trattativa inizia dopo la proposta.
Bisogna fare lavorare mentalmente il Cliente per togliergli letteralmente quelle vecchie credenze che ha del mercato.
E questo solo un agente immobiliare lo può fare.
martedì 11 aprile 2017
domenica 9 aprile 2017
PERCHE' L'AGENTE IMMOBILIARE NON POTRA' ESSERE SOSTITUITO - PARTE 1
L'agente immobiliare non potrà essere sostituito. Magari cambierà la normativa, magari cambieranno le sue funzioni, magari cambieranno altre cose. Non lo so.
Tuttavia è certo che una delle ragioni per le quali è che non verrà sositutito da portali immobiliair o dalla tecnologia è che l'emozione e il contatto umano sono insostituibili.
Vediamo un aspetto. L'INTUITO
In 15 anni circa del mio lavoro nelle agenzie immobiliari, il compratore spesso descrive con grande attenzione tutti i dettagli della sua futura nuova casa, l'emozione di andarci a vivere, il vedersi già nel suo sogno.
Certo, usa la tecnologia anche lui. Va su un qualsiasi portale o su qualsiasi sito di una qualsasi agenzia immobiliare, clicca sulle case che di primo acchito gli piacciono, magari con belle foto, magari con il 100% di match. Poi fissa 10 appuntamenti, va a vedere le 10 case. MA. Eccoci al punto. MA apre la porta e dopo soli 3 secondi sa che non è quella giusta.
Perchè? Cosa è successo?
Carta e tecnologia sono certamente utili, essenziali e facili da usare. Ma restano strumenti per filtrare le case. Un buon agente immobiliare, dopo avere ascoltato veramente il compratore, usa CUORE e MENTE per abbinare le case giuste ALLE ESIGENZE.
Perchè tutti sappiamo che l'acquisto di una casa è un misto di inutito ed emozione. Bisogna trovare il FEELING.
Il Mediatore, con la sue esperienza, sa leggere quei segnali sottili e indirizzerà il compratore verso quegli immobili che paiono più adatti.
E forse, proprio da quelle da 10 case, sa che 2 sono quelle adatte.
Perchè da foto e descrizione non si capisce l'emozione che emana la casa. Ed è l'esatto poosto dell'approcio, diciamo così, della macchina.
Sappiamo benissimo che non esisteranno MAI due case identiche fossero anche nello stesso palazzo e nello stesso piano! Cosi come non ci saranno MAI due acquirenti.
Che ne pensate?
Tuttavia è certo che una delle ragioni per le quali è che non verrà sositutito da portali immobiliair o dalla tecnologia è che l'emozione e il contatto umano sono insostituibili.
Vediamo un aspetto. L'INTUITO
In 15 anni circa del mio lavoro nelle agenzie immobiliari, il compratore spesso descrive con grande attenzione tutti i dettagli della sua futura nuova casa, l'emozione di andarci a vivere, il vedersi già nel suo sogno.
Certo, usa la tecnologia anche lui. Va su un qualsiasi portale o su qualsiasi sito di una qualsasi agenzia immobiliare, clicca sulle case che di primo acchito gli piacciono, magari con belle foto, magari con il 100% di match. Poi fissa 10 appuntamenti, va a vedere le 10 case. MA. Eccoci al punto. MA apre la porta e dopo soli 3 secondi sa che non è quella giusta.
Perchè? Cosa è successo?
Carta e tecnologia sono certamente utili, essenziali e facili da usare. Ma restano strumenti per filtrare le case. Un buon agente immobiliare, dopo avere ascoltato veramente il compratore, usa CUORE e MENTE per abbinare le case giuste ALLE ESIGENZE.
Perchè tutti sappiamo che l'acquisto di una casa è un misto di inutito ed emozione. Bisogna trovare il FEELING.
Il Mediatore, con la sue esperienza, sa leggere quei segnali sottili e indirizzerà il compratore verso quegli immobili che paiono più adatti.
E forse, proprio da quelle da 10 case, sa che 2 sono quelle adatte.
Perchè da foto e descrizione non si capisce l'emozione che emana la casa. Ed è l'esatto poosto dell'approcio, diciamo così, della macchina.
Sappiamo benissimo che non esisteranno MAI due case identiche fossero anche nello stesso palazzo e nello stesso piano! Cosi come non ci saranno MAI due acquirenti.
Che ne pensate?
venerdì 7 aprile 2017
LOCAZIONE: QUANDO E COME OSPITARE
COME E QUANDO OSPITARE QUALCUNO A CASA, SE SONO IN AFFITTO?
E' possibile ospitare parenti e amici a casa propria anche se in affitto purchè si tratti di qualche giorno. Se invece la persona intende risiedere stabilmente in casa è d'obbligo avvertire la proprietà.
Se è la persona è comunitaria non serve fare ulteriore documentazione, Se è extracomunitaria bisogna effettuare la cessione di fabbricato.
E' possibile ospitare parenti e amici a casa propria anche se in affitto purchè si tratti di qualche giorno. Se invece la persona intende risiedere stabilmente in casa è d'obbligo avvertire la proprietà.
Se è la persona è comunitaria non serve fare ulteriore documentazione, Se è extracomunitaria bisogna effettuare la cessione di fabbricato.
martedì 4 aprile 2017
venerdì 31 marzo 2017
martedì 28 marzo 2017
venerdì 24 marzo 2017
martedì 21 marzo 2017
lunedì 20 marzo 2017
LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO
Ma cosa è? Come funziona?
E' un contratto di locazione il cui canone è appunto concordato e ne benficiano sia i proprietari che gli inquilini.
Chi stabilisce il canone? Solitamente ci sono i cosiddetti Accordi territoriali fra Comune e associazioni di proprietari. che stabiliscono le modalità di valutazione del canone, per zona e per tipo di immobile, restando in una fascia fra minimo e massimo.
Di norma il canone è più BASSO di quello LIBERO.
MA quali sono i vantaggi a fronte di un canone più basso?
1) la minor durata del contratto: al posto di 4 + 4 si può fare un 3 + 2
2) le agevolazioni fiscali.
Per la proprietà:
- cedolare secca al 10%
- se non è in cedolare, l'imponibile ai fini IRPEF è del 66,5%
- l'imposta di registro è ridotta del 30%
- alcuni Comuni hanno tariffe agevolate per l'IMU
Per il Conduttore:
- se è a basso reddito ci sono delle detrazioni
Per gli inquilini se diventa abitazione principale, inoltre, sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi rispettivamente di 495,80 euro (se il reddito complessivo che non supera 15.493,71 euro), e di euro 247,90 (se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro)
venerdì 17 marzo 2017
mercoledì 15 marzo 2017
VUOI ESSERE UN BUON LOCATORE? - 2 CONSIGLI
Vedo tantissime case. Davvero tante. Molte anche molto belle. MA...
Eccoci. La seconda casa, quella da affittare solamente, viene spesso vista come la casa di 'altri' nella quale non investire nemmeno un centesimo. Eppure si pretende di avere degli inquilini modello.
Allora come fare? Ecco giusto un paio di consigli.
NON RICICLARE LA MOBILIA. E' meglio mettere pochi mobili ma nuovi e moderni. Non necessariamente di design, van bene anche quelli svedesi. L'importante è che siano funzionali. Inoltre pregherei di inserire anche gli elettrodomestici. Lavatrice e lavastoviglie per lo più. Inoltre lo devi consegnare in ordine, pulito e tinteggiato. Se proprio vogliamo 'strafare' rivolgiamoci ad una home stager.
TRATTA LA CASA CON ATTENZIONE. Inutile consegnare l'immobile all'inquilino e stop. Ogni casa necessita della adeguata manutenzione, anche straordinaria. Ma se l'inquilino ha bisogno di qualcosa perchè non fornigliela? Oppure perchè non intervenire sulla manutenzione straordinaria? Ne beneficierai sicuramente anche in futuro
martedì 14 marzo 2017
domenica 12 marzo 2017
PREPARARE LA CASA PER ... LE FOTO!
Come preparare la casa per l'arrivo del fotografo?
Ecco una serie di cose che potete fare voi, nell'attesa dell'arrivo del fotografo.
1) Libera da qualsiasi oggetto personale, anche le foto, ogni mobile grande e ogni mensola, ogni sedia e ogni tavolo o tavolino (si, puoi nasconderli negli armadi).
2) Anche se c'è il sole accendi tutte le luci
3) Lascia le porte aperte
INGRESSO e CORRIDOI
Accertati di avere tolto ogni oggetto. Il pavimento deve essere libero. Niente cappotti o scarpe in giro. Niente borse o borsette. Niente portaombrelli. Togli anche i disegni dei bambini, se ne hai.
CUCINA
Togli TUTTO dal piano di lavoro, dal tavolo e dalle sedie. Anche i cuscini se non sono intonati. Spugnette, detersivo per piatti e guanti mettili nello scolapiatti e chiudilo. Togli il calendario. Foto e magneti dalle pareti e dal frigorifero. Chiudi tutti i cassetti e gli armadietti.
SOGGIORNO/PRANZO
Chiudi tutti i cassetti e gli armadietti. Togli riviste e libri e mettili in ordine nella libreria. Metti via i telecomandi. Fai sparire le coperte dai divani e anche il ventilatore se ce l'hai. Libera anche qui tavolo e sedie. Sistema i cusicni di divani e poltrone. Se sono spaiati o di colori non adatti levali.
CAMERE DA LETTO
Rifai il letto alla perfezione. L'importante è il copriletto, che sia in tinta possibilmente con la camera. Togli tutto dal comò e da eneuali sedie. Se è la camera dei ragazzi fai sparire tutto dalla scrivania, riordina la libreria, metti via i peluches. Togli tutte le foto. Togli tutto dal pavimento. Chiudi armadietti e cassetti. Toglie le scatole da sopra gli armadi. Libera tutti i piani d'appoggio.
BAGNO
Togli tutti gli effetti personali dalle mesole, dalla vasca o dalla doccia, dai lavandini, dal bidet. Lascia il cesto della biancheria solo se vuoto. Cambia gli asciugamani e mettili neutri tutti uguali. Metti un rotolo di carta igienica nuovo e sigillato. CHIUDI la tavoletta del WC.
venerdì 10 marzo 2017
giovedì 9 marzo 2017
AFFITTO A RISCATTO o RENT TO BUY
Sono due 'nuove' tipologie di acquisto della casa.
In realtà non rientrano nella casistica di un solo contratto ma di più contratti che dovrebbero aiutare la compravendita.
Il rent to buy di recente è stato disciplinato per legge e prevede il pagamento di un canone di locazione mensile per un determinato periodo, alla fine del quale l'inquilino può acquistare l'immobile.
Il vantaggio è che una parte del canone viene considerato un acconto prezzo sulla vendita e quindi il futuro acquirente pagherà il saldo concordato un pochino meno. Il vantaggio per l'acquirente è arrivare ad avere un saldo per meno dell'80% in modo da essere più facilmente finanziabile dalla Banca, soprattutto se riesce a dimostrare di avere pagato sempre costantemente il canone di locazione.
Affitto a riscatto, rent to buy, locazione con opzione di acquisto: quale è quella giusta?
Non ce n'è una giusta e una sbagliata. Basta concordarlo prima. E concordare se l'impegno è definitivo oppure se non comprare.
Inoltre è necessario capire quale soma va scomputatata come acconto. Se ci sono altri pagamenti intermedi che possano abbattere la quota del saldo.
In questo vi può aiutare anche l'agente immobiliare, tenendo conto anche della fiscalità. Questo anche assieme al Notaio, al quale spetta il compito, non solo di tutelarvi, come l'agente, ma anche di trascrivere il compromesso.
martedì 7 marzo 2017
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