DOMANDA: LOCAZIONE E COMPROPRIETA'

Io e mio fratello siamo comproprietari di un immobile al 50%. E' necessario scrivere entrambi i nomi nel contratto? E per la denuncia dei redditi come deve essere fatta la ricevuta? Intestata ad entrambi?

La domanda è un pochino complessa ma facilmente risolvibile. 
Si, ogni comproprietario va inserito nel contratto di locazione. Ognuno di essi, a seconda della convenienza economìnomica, può scegliere o la cedolare secca o il regime ordinario.
La ricevuta è meglio intestarla ad ogni comproprietario ma non è necessario ai fini meramente fiscali: è invece obbligatorio dichiarare la propria quota.  

PILLOLA IMMOBILIARE #7

DOMANDA: QUANDO E' POSSIBILE DETRARRE LA PROVVIGIONE

Dopo il post precedente ho ricevuto una domanda:

IN QUALI CASI E' POSSIBILE DETRARRE L'IMPORTO DELLA MEDIAZIONE?

Solamente in un caso: quando la provvigione riguarda la mediazione per l'acquisto della prima casa.

Ricordo che parliamo di una detrazione pari al 19% fino a 1000 euro (quindi per un massimo di € 190)

Il riferimento normativo è l'art. 15, comma 1, lettera b-bis del TUIR.

1) Ma ho comperato un box che è diventato di pertinenza. No, la provvigione non è detraibile

2) Ma ho venduto casa... No, la provvigione non è detraibile.

3) Ma ho affittato casa... No, la provvigione non è detraibile (nè per il proprietario nè per l'inquilino)

MOTIVI PER SCEGLIERE L'ESCLUSIVA (ED ESSERE TUTELATI)

Spesso e volentieri sento dire dal venditore:

Non do l'esclusiva perchè...

•  mi sono trovato male con una agenzia immobiliare
• mi lega troppo e non posso fare quello che voglio...+
• meglio dare l'immobile a chiunque perchè dò la provvigione a chi me la vende prima...

E molte altre motivazioni...

Ora vorrei spiegare perchè è importante dare l'esclusiva.

Di solito si è convinti che girare mille agenzie e dare l'immobile a tutte equivale a venderlo prima. Ma perchè? Erroneamente si crede che le Agenzie faranno a gara per venderlo. 

Non è vero. Sfatiamo questo mito. 

Senza esclusiva (solo in casi di un particolare rapporto di fiducia si lavora senza esclusiva) non si possono fare tutti i controlli e non si è tutelati.

Affidereste la vostra pratica legale a mille AVVOCATI per vincere prima la causa? Non credo proprio.
E allora perchè affidare la vendita della TUA casa da MIGLIAIA di euro a TUTTE le agenzie?

Innanzi tutto l'esclusiva è SCRITTA. Vengono concordati modi e tempi. Una giusta valutazione di mercato. E molte altri servizi. Fra cui UNO FONDAMENTALE: il controllo della documentazione PRIMA della messa in vendita.

Inoltre hai un SOLO REFERENTE: il compratore che vede l'immobile da mille agenzie che impressione ne trae?
1. che è INVENDIBILE
2. che ha problemi
3. la descrizione, le misure e le cifre spesso sono diverse (per non fare sembrare che è la stessa casa proposta) e genera confusione
4. non ci sono le foto degli esterni
5. non ci sono dati catastali e nemmeno l'indirizzo (molte agenzie mettono quello dell'ufficio)
... senza contare la solita domanda: ma è trattabile? E tu non lo sai perchè non hai in mano la situazione...

Oggi ALICE IMMOBILIARE lavora un gradino più su. 

Con la MULTI ESCLUSIVA.

Ovvero una esclusiva con l'obbligo di collaborazione con gli aderenti ad un circuito MLS (MULTIPLE LISTING SERVICE) di Lodi e del Lodigiano, anche associati alla stessa Federazione (FIAIP), per vendere PRIMA la tua casa.
E con una gamma di servizi che ti stupiranno.

Riassumo:
UNICO REFERENTE
VALUTAZIONE ADEGUATA CHE DA' VALORE ALLA TUA CASA
PRESENTAZIONE ADEGUATA
INFORMAZIONI COERENTI ED UNIVOCHE AL COMPRATORE (= SERENITA' E FIDUCIA)
CON L'MLS = COLLABORAZIONE MAGGIORI POSSIBILITA' DI VENDITA E MINOR TEMPO SUL MERCATO
PIU' SERVIZI INCLUSI

VENDI CASA? CHIEDIMI INFO

BUON SAN VALENTINO!

ALICE IMMOBILIARE - COME LAVORO E CHI SONO

COSA FACCIO PER VENDERE LA TUA CASA: 

1 - LA GIUSTA VALUTAZIONE
Solo partendo col piede giusto posso vendere la tua casa. Valutarla con il giusto prezzo.

2 - INCARICO MULTI ESCLUSIVA - MLS
Incarico non in esclusiva di vecchio stampo ma di nuova generazione ovvero in multiesclusiva, cioè in collaborazione sia con le Agenzie della zona (Lodi), sia del territorio (la provincia di Lodi) sia in ITALIA, che sono pronte a presentare e a vendere il tuo immobile tramite il sistema Informatico MLS che incrocia la tua casa con le richieste per immobili simili al tuo.

La multiesclusiva mi permette di essere la CUSTODE della tua casa, proteggendo e difendendo il suo valore e valorizzando i punti di forza.

3 - HOME STAGING
L'home staging è una disciplina che migliora l'immagine della tua casa, presentandola al meglio, senza grossi interventi o costi e che favorisce la vendita nel più breve tempo possibile. In questo farà il suo lavoro il Professionista dedicato.

4. PIANO DI VENDITA PERSONALIZZATO Svariati servizi e marketing adeguato per vendere nel modo migliore la tua casa.

Sono un Agente Immobiliare Professionale regolarmente iscritta nella Sezione di Agenti di Affari in Mediazione e Mandatatri a Titolo Oneroso presso la Camera di Commercio Di Lodi al N. 1474754 e associata FIAIP
L'esperienza maturata, i tanti corsi di aggiornamento e formazione professionale mi hanno consentito una visione ampia del mondo immobiliare e una attenzione particolare ai dettagli.

La collaborazione con i professionisti è fondamentale in quanto consente ai miei clienti di usufruire di una rete di network in outsourcing che permette l'ottenimento di quanto richiesto e la Sua soddisfazione. E la mia soddisfazione la ottengo quando il mio Ciente è contento del servizio che gli ho dato! Non affidare il tuo bene più prezioso a chi capita

ADEMPIMENTI POST ROGITO - DETRAZIONE INTERESSI PASSIVI MUTUO

Hai un mutuo prima casa?
Bene, puoi detrarre gli interessi passivi!

Se avete contratto un mutuo ipotecario (non finanziamento) a seguito dell'acquisto dell'aitazione principale, potete dedurre dalla dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati fino ad un importo massimo di € 4000, pertanto la deduzione è pari € 760. Questa deduzione è possibile per ogni anno di durata del mutuo.

La detrazione è ripartita fra tutti gli intestari del mutuo stesso pro quota. Tuttavia nel caso di coniugi, se uno è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta interamente a quest'ultimo.

ONERI ACCESSORI
- Imposta sostitutiva
- spese di perizia
- spese di istruttoria
- spese notarili per il mutuo
NO ASSICURAZIONE

La detrazione spetta al nudo proprietario ma non all'usufruttuario.

In altri casi è bene chiedere al proprio commercialista.

ADEMPIMENTI POST ROGITO - CAMBIO DI RESIDENZA

Quando si va ad abitare in una casa nuova, bisogna trasferire la residenza.

DOVE?
Bisogna recarsi al Comune in cui si trova, precisamente all'Ufficio Anagrafe.

COSA PORTARE?
Carta di identità e codice fiscale, patente e libretto dei veicoli.

In automatico il nuovo Comune comunicherà il trasferimento al vecchio comune dove avevate la residenza.

ATTENZIONE: per mantenere l'agevolazione PRIMA CASA ricordatevi di trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito.

In automatico il Comune comunicherà la variazione alla Motorizzazione e riceverete poi via posta gli adesivi da applicare a patente e libretto.

CARTA DI IDENTITA'
La carta solitamente non cambia fino alla sua naturale scadenza. Alcuni comuni forniscono un foglietto a parte dove dichiarano il cambio di residenza.

ASL
In generale è meglio recarsi all'ASL a comunicare il cambio di residenza anche se all'interno dello stesso Comune, in quanto cambiando anche solo di via potrebbe essere assegnato un altro Medico di Famiglia (soprattutto nelle grandi città).

POSTA
E' possibile attivare il servizio 'Seguimi' per l'inoltro della Posta. Bisogna recarsi alle Poste di competenza.

Ricordarsi anche di comunicare il cambio a:
BANCA
ASSICURAZIONE
COMMERCIALISTA (che dovrebbe provvedere alle comunicazioni INAIL, INPS, ecc)
DATORE DI LAVORO

ADEMPIMENTI POST ROGITO - TASSA RIFIUTI

La tassa rifiuti ha cambiato nome un sacco di volte (TARI, TARSO, TARES...) ma è sempre la stessa cosa. Paghiamo per smaltire i rifiuti.

Il nuovo proprietario deve recarsi (ma in alcuni Comuni può farlo anche via mail) in Comune e comunicare all'Ufficio preposto i dati per la Tassa Rifiuti, ovvero fare una voltura.

QUALI DATI?
Solitamente carta di identità e codice fiscale, l'atto di rogito (dove si evince la data del trasferimento della proprietà), il numero delle persone che andranno ad abitare. Se non sono già stati comunicati in precedenza o sono mancanti anche i metri quadri (compreso cantina e box ma non le terrazze) e i dati catastali.

QUANDO?
La giusta data sarebbe entro il 20 gennaio dell'anno successivo. Tuttavia con i repentini cambiamenti della tassa io consiglio vivamente di farlo il prima possibile

ATTENZIONE
La voltura da un proprietario all'altro NON è AUTOMATICA. Pertanto, se si era inquilini o proprietari bisogna comunicare anche la CESSAZIONE della vecchia abitazione.

PILLOLE IMMOBILIARI #6

NUOVA GRAFICA PER LE PILLOLE IMMOBILIARI

DA COSI, COME SOPRA.

A COSI

MOLTO PIU' PROFESSIONALI

LE TROVATE OGNI GIOVEDI'. COME GLI GNOCCHI :-) UNA CERTEZZA!

DOMANDA: INCLUDERE O MENO LE SPESE CONDOMINIALI NEL CONTRATTO?

DOMANDA: LE SPESE CONDOMINIALI VANNO INCLUSE O IN SEPARATA CLAUSOLA NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE?

Le spese condominiali vanno sempre inserite in una clausola a parte.

PERCHE'?
1. Perchè nel momento in cui si fa il conteggio delle imposte da pagarsi (siano esse in regime ordinario quindi l'imposta di registro siano esse 'secche' ovvero nel momento in cui si fa la dichiarazione dei redditi) si andrebbe a pagare la percentuale anche sulle spese di condominio, alterando pertanto la fiscalità del proprietario.

2. L'altra ragione è che l'inquilino paga la sua parte di spese che il proprietario poi 'girerà' al condominio.

3. Se viene inserita inoltre la clausola che in cui l'inquilino se non paga le spese condominiali per un totale pari ad una o due mensilità del canone può essere messo in mora o sfrattato, a maggior ragione è utile separare le spese dal canone di affitto, per una miglior facilità di reperimento della quota.

4. In ultima analisi, con la cosiddetta Riforma del Condominio, il Conduttore che non abbia pagato le spese di condominio diventa oggetto di una possizbile azione da parte dell'Amministratore. Il proprietario, ne resta, COMUNQUE in parte corresponsabile.

Nella clausola delle spese condominiali inserisco 'da pagarsi unitamente al canone di locazione' di modo che essere vengano appunto pagate insieme all'affitto.

ADEMPIMENTI POST ROGITO - LA DETRAZIONE DELLA PROVVIGIONE

Detrazione della provvigione pagata all'agenzia immobiliare

HAI ACQUISTATO CASA PRESSO UN AGENTE IMMOBILIARE?
Bene, puoi detrarre dalla tua dichiarazione dei redditi che presenterai l'anno successivo a quello del rogito il 19% della provvigione pagata per l'intermediazione fino a 1000 euro (ovvero per intenderci al massino di 190 euro).

Non è tantissimo, lo comprendo, ma meglio che nulla.

Se la casa è stata acquistata da entrambi i coniugi si può ripartire l'importo per le quote di spettanza.

Naturalmente deve essere PRIMA CASA!

DOMANDA: LOCAZIONE, CHI PAGA COSA?

DOMANDA: A CHI SPETTANO GLI ONERI ACCESSORI ALLA LOCAZIONE?

La regola di base e del buon senso vorrebbe che il proprietario paghi le spese straordinarie e l'inquilino quelle di ordinaria manutenzione.

Ma spesso, purtroppo, non sanno quali sono.

Ecco che allora che Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat sono intervenute con una tabella (che in realtà sostituice quella datata 1999) di ripatizione degli oneri fra proprietario ed inquilino.

COME SI USA?
Il semplice richiamo a questa tabella con una clausola specifica nel contratto di locazione la rende 'effettiva'.
Io ad esempio uso questa:
ONERI ACCESSORI: gli oneri accessori alla locazione di cui al presente contratto vengono ripartiti in base alla tabella oneri accessori ripartizione fra Locatore e Conduttore concordata fra Confedilizia e Sunia-Sicet-Unita registrata all'Agenzia delle Entrate di Roma il 30/04/2014 uff. territorialeRoma 2, n. 8455/3.

Inoltre io preferisco consegnarne copia a latere del contratto controfirmata dalle parti per evitare il 'ma io non lo sapevo, non ho capito, ecc'

PERCHE' SI USA?
Già il semplice nominarla in trattativa oppure in sede di contratto ho notato che scoraggia da subito l'insorgenza delle problematiche di base. Ovvero controllo la tabella e se è cosa mia la faccio. Quindi il beneficio è, sin da subito, evitare la lite e il contrasto fra le parti.

MA DOVE LA TROVO?
Io uso questa:

TABELLA ONERI PDF

Chiaramente la tabella non è eaustiva di ogni caso e problematica è anch'essa non è la panacea di tutti mali. Tuttavia ritengo sia un valido aiuto nella prevenzione di molte liti.

BUON CAPODANNO CINESE!

QUESTO E' L'ANNO DEL GALLO!

PILLOLA IMMOBILIARE #5

ADEMPIMENTI POST ROGITO - AGEVOLAZIONI FISCALI

LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Anche per il 2017 il governo ha deciso di agevolare chi ha acquistato casa e/o la vuole ristrutturare.

Se avete acquistato una casa interamente ristrutturata o un’autorimessa pertinenziale di nuova costruzione, verificate (meglio se prima addirittura della proposta di acquisto) la possibilità di chiedere la detrazione fiscale delle spese sostenute. 

Ricordiamo anche che, dal primo gennaio 2012, le detrazioni eventualmente spettanti al venditore si trasferiscono all’acquirente, salvo patto contrario. Pertanto accertatev sempre bene, anche con l'aiuto di un comercialista.

Ecco in breve le detrazioni per il 2017 (legge di stabilità dell'11/12/2016)

50% per la ristrutturazione con soglia massima di 96.000 euro

65% per lavori che migliorino l'efficenza energetica 

50% per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per un massimo di 10.000 euro, a patto che avvenga in parallelo con i lavori di ristrutturazione e solo per classi A+ (per i forni A)

Detrazioni fino all'85% in caso di miglioramenti della classe di rischio (lavori realizzati dal 1 gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021) - sisma bonus

65% per sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, installazione pannelli solari per acqua calda o altri interventi di qualificazione energetica - ecobonus.

Purtroppo non vi è agevolazione alcuna per i giovani, come fu l'anno scorso.

DOMANDA: VERIFICA CONTRATTO DI LOCAZIONE

DOMANDA: COME SI VERIFICA SE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE E' STATO VERAMENTE REGISTRATO?

1. Sembrerà banale ma la prima cosa da fare è apporre la firma sul contratto. E' capitato che qualche inquilino me lo abbia detto: eh, ma io non ho firmato nulla e il proprietario ha detto che lo registrava.

LA REGISTRAZIONE
2. Una possibilità è la registrazione telematica. Ovvero entro 30 giorni dalla STIPULA del contratto dovresti ricevere dal Locatore o dal Mediatore (se ti ha seguito) un foglio attestante l'avvenuta registrazione.
OPPURE
Se si è andato all' sportello dell'Agenzia delle Entrate dovrebbe renderti una copia del contratto munito di marca da bollo e un timbro con firma con il numero della registrazione e la data.

MA SE NON SUCCEDE?

Io di solito consiglio di andare all'Agenzia delle Entrate più vicina e muniti di codice fiscale far fare una ricerca del contratto. Se non siete in grado di farlo o non avete tempo rvolgetevi ad un'Agenzia Immobiliare che lo farà per Voi. Ad esempio io offro anche questo servizio a pagamento.
Se non c'è probabilmente non è stato registrato oppure non è stato registrato presso quell'Agenzia

Purtroppo ad oggi non è dato sapere con certezza e non ci è data la possibilità di ricercare un contratto di locazione.

Un altro consiglio che posso dare è quello di mandare una raccomandata al Locatore facendo richiesta del numero della registrazione.

VENDITORE? NO HOME STAGING? AHI AHI AHI

Nel 2012 avevo salvato sul portatile un articolo che parlava di home staging. Non ricordo sinceramente dove l'avevo trovato. Ho fatto copia e incolla. Mi era piaciuto davvero tanto. Ero curiosa. E chissà ... un giorno... 
 In breve diceva che, stante la crisi, bisognava trovare nuove soluzioni al 'blocco' delle vendite di case. 

   

Ecco. Ci credo, e continuo a crederci dal DUEMILADODICI. 2012. 4 ANNI PIENI. 

Oso anche dire che... ho trovato delle brave home stager, 

una in particolare.  

All'inizio si diceva che erano gli agenti immobiliari a dover 'sistemare' un po' la casa, aggiornarsi con le mode e quindi aggiornare le proprie competenze. 

Ma di cosa parliamo? 

L'Home Staging è una disciplina che migliora l'immagine della casa, presentandola al suo meglio, senza grossi interventi o costi. 

In America lo usano da oltre 30 anni per rendere un immobile appetibile a più persone possibili. 

Come? Spersonalizzando la casa, togliendo gli effetti personali, utilizzando colori neutri. Per riassumere. Se invece mi dilungo un po' l'home stager valorizza al massimo le positività dell'abitazione, anche con un servizio fotografico ad hoc. 

A chi serve? Al venditore! 

Perchè? Non c'è mai una seconda volta per fare una buona prima impressione. 

Le foto che il compratore vede fanno già 'sognare' o scartare una casa. Questo intervento sulle positività dell'immobile ridurrà l'impatto degli aspetti negativi sul compratore, aumentando le potenzialità della casa, che magari il precedente proprietario non ha visto, non ha saputo cogliere o semplicemente non era interessato o chissà quale motivo. 

Sei un venditore? Chiedimi maggiori informazioni e costi!

ADEMPIMENTI POST ROGITO - LE UTENZE

LE UTENZE

Un'altra delle incombenze che è necessario fare subito dopo l'acquisto della casa è la voltura delle utenze.

UN CONSIGLIO SPASSIONATO: chiedete al Venditore appena possibile, magari dopo l'accettazione della proposta una copia delle bollette. Una qualsiasi va bene, chiaramente purchè riporti i dati quali codice cliente e POD.

ALTRO CONSIGLIO: per evitare problemi, fate la voltura ANCHE SE NON E' CONVENIENTE al gestore del Venditore e subito dopo avere ricevuto la prima bolletta a vostro nome potete scegliere chi volete.
Questo perchè i tempi possono dintare lunghissimi, parliamo anche di 2 o 3 mesi.

ENERGIA ELETTRICA: per la maggior parte dei gestori potete fare tutto via telefono. Alcuni anche via mail. Quindi dovete avere sotto mano: la vecchia bolletta, i vostri dati anagrafici e il codice fiscale, l'ultima lettura. Poi vi arriveranno a casa o via mail ulteriori documenti da compilare e restitutire.

GAS: come sopra. Tuttavia tenete conto che, se per l'energia elettrica la voltura può essere anche questione di ore, non così possiamo dire del gas. Nella mia zona passa anche un mese. Accertatevi sepre delle tempistiche con il gestore. Probabilmente vi chiederanno la dichiarazione di conformità dell'impianto.

NB Anche qui è bene farsela consegnare per tempo dal Venditore. Alcune aziende del gas la richiedono recente.

ACQUA: solitamente non si fa via telefono. Almeno, qui nella mia zona ci si rivolge direttamente allo sportello dell'azienda. Non c'è da fare nulla se siete in condominio.

TELEFONO: se ancora volete il telefono fisso o la linea ADSL a casa è sufficiente sempre contattare telefonicamente l'operatore scelto.

Munitevi sempre di documenti personali e di bollette precedenti!