ADEMPIMENTI POST ROGITO - LA DETRAZIONE DELLA PROVVIGIONE

Detrazione della provvigione pagata all'agenzia immobiliare

HAI ACQUISTATO CASA PRESSO UN AGENTE IMMOBILIARE?
Bene, puoi detrarre dalla tua dichiarazione dei redditi che presenterai l'anno successivo a quello del rogito il 19% della provvigione pagata per l'intermediazione fino a 1000 euro (ovvero per intenderci al massino di 190 euro).

Non è tantissimo, lo comprendo, ma meglio che nulla.

Se la casa è stata acquistata da entrambi i coniugi si può ripartire l'importo per le quote di spettanza.

Naturalmente deve essere PRIMA CASA!

DOMANDA: LOCAZIONE, CHI PAGA COSA?

DOMANDA: A CHI SPETTANO GLI ONERI ACCESSORI ALLA LOCAZIONE?

La regola di base e del buon senso vorrebbe che il proprietario paghi le spese straordinarie e l'inquilino quelle di ordinaria manutenzione.

Ma spesso, purtroppo, non sanno quali sono.

Ecco che allora che Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat sono intervenute con una tabella (che in realtà sostituice quella datata 1999) di ripatizione degli oneri fra proprietario ed inquilino.

COME SI USA?
Il semplice richiamo a questa tabella con una clausola specifica nel contratto di locazione la rende 'effettiva'.
Io ad esempio uso questa:
ONERI ACCESSORI: gli oneri accessori alla locazione di cui al presente contratto vengono ripartiti in base alla tabella oneri accessori ripartizione fra Locatore e Conduttore concordata fra Confedilizia e Sunia-Sicet-Unita registrata all'Agenzia delle Entrate di Roma il 30/04/2014 uff. territorialeRoma 2, n. 8455/3.

Inoltre io preferisco consegnarne copia a latere del contratto controfirmata dalle parti per evitare il 'ma io non lo sapevo, non ho capito, ecc'

PERCHE' SI USA?
Già il semplice nominarla in trattativa oppure in sede di contratto ho notato che scoraggia da subito l'insorgenza delle problematiche di base. Ovvero controllo la tabella e se è cosa mia la faccio. Quindi il beneficio è, sin da subito, evitare la lite e il contrasto fra le parti.

MA DOVE LA TROVO?
Io uso questa:

TABELLA ONERI PDF

Chiaramente la tabella non è eaustiva di ogni caso e problematica è anch'essa non è la panacea di tutti mali. Tuttavia ritengo sia un valido aiuto nella prevenzione di molte liti.

BUON CAPODANNO CINESE!

QUESTO E' L'ANNO DEL GALLO!

PILLOLA IMMOBILIARE #5

ADEMPIMENTI POST ROGITO - AGEVOLAZIONI FISCALI

LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Anche per il 2017 il governo ha deciso di agevolare chi ha acquistato casa e/o la vuole ristrutturare.

Se avete acquistato una casa interamente ristrutturata o un’autorimessa pertinenziale di nuova costruzione, verificate (meglio se prima addirittura della proposta di acquisto) la possibilità di chiedere la detrazione fiscale delle spese sostenute. 

Ricordiamo anche che, dal primo gennaio 2012, le detrazioni eventualmente spettanti al venditore si trasferiscono all’acquirente, salvo patto contrario. Pertanto accertatev sempre bene, anche con l'aiuto di un comercialista.

Ecco in breve le detrazioni per il 2017 (legge di stabilità dell'11/12/2016)

50% per la ristrutturazione con soglia massima di 96.000 euro

65% per lavori che migliorino l'efficenza energetica 

50% per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici per un massimo di 10.000 euro, a patto che avvenga in parallelo con i lavori di ristrutturazione e solo per classi A+ (per i forni A)

Detrazioni fino all'85% in caso di miglioramenti della classe di rischio (lavori realizzati dal 1 gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021) - sisma bonus

65% per sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, installazione pannelli solari per acqua calda o altri interventi di qualificazione energetica - ecobonus.

Purtroppo non vi è agevolazione alcuna per i giovani, come fu l'anno scorso.

DOMANDA: VERIFICA CONTRATTO DI LOCAZIONE

DOMANDA: COME SI VERIFICA SE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE E' STATO VERAMENTE REGISTRATO?

1. Sembrerà banale ma la prima cosa da fare è apporre la firma sul contratto. E' capitato che qualche inquilino me lo abbia detto: eh, ma io non ho firmato nulla e il proprietario ha detto che lo registrava.

LA REGISTRAZIONE
2. Una possibilità è la registrazione telematica. Ovvero entro 30 giorni dalla STIPULA del contratto dovresti ricevere dal Locatore o dal Mediatore (se ti ha seguito) un foglio attestante l'avvenuta registrazione.
OPPURE
Se si è andato all' sportello dell'Agenzia delle Entrate dovrebbe renderti una copia del contratto munito di marca da bollo e un timbro con firma con il numero della registrazione e la data.

MA SE NON SUCCEDE?

Io di solito consiglio di andare all'Agenzia delle Entrate più vicina e muniti di codice fiscale far fare una ricerca del contratto. Se non siete in grado di farlo o non avete tempo rvolgetevi ad un'Agenzia Immobiliare che lo farà per Voi. Ad esempio io offro anche questo servizio a pagamento.
Se non c'è probabilmente non è stato registrato oppure non è stato registrato presso quell'Agenzia

Purtroppo ad oggi non è dato sapere con certezza e non ci è data la possibilità di ricercare un contratto di locazione.

Un altro consiglio che posso dare è quello di mandare una raccomandata al Locatore facendo richiesta del numero della registrazione.

VENDITORE? NO HOME STAGING? AHI AHI AHI

Nel 2012 avevo salvato sul portatile un articolo che parlava di home staging. Non ricordo sinceramente dove l'avevo trovato. Ho fatto copia e incolla. Mi era piaciuto davvero tanto. Ero curiosa. E chissà ... un giorno... 
 In breve diceva che, stante la crisi, bisognava trovare nuove soluzioni al 'blocco' delle vendite di case. 

   

Ecco. Ci credo, e continuo a crederci dal DUEMILADODICI. 2012. 4 ANNI PIENI. 

Oso anche dire che... ho trovato delle brave home stager, 

una in particolare.  

All'inizio si diceva che erano gli agenti immobiliari a dover 'sistemare' un po' la casa, aggiornarsi con le mode e quindi aggiornare le proprie competenze. 

Ma di cosa parliamo? 

L'Home Staging è una disciplina che migliora l'immagine della casa, presentandola al suo meglio, senza grossi interventi o costi. 

In America lo usano da oltre 30 anni per rendere un immobile appetibile a più persone possibili. 

Come? Spersonalizzando la casa, togliendo gli effetti personali, utilizzando colori neutri. Per riassumere. Se invece mi dilungo un po' l'home stager valorizza al massimo le positività dell'abitazione, anche con un servizio fotografico ad hoc. 

A chi serve? Al venditore! 

Perchè? Non c'è mai una seconda volta per fare una buona prima impressione. 

Le foto che il compratore vede fanno già 'sognare' o scartare una casa. Questo intervento sulle positività dell'immobile ridurrà l'impatto degli aspetti negativi sul compratore, aumentando le potenzialità della casa, che magari il precedente proprietario non ha visto, non ha saputo cogliere o semplicemente non era interessato o chissà quale motivo. 

Sei un venditore? Chiedimi maggiori informazioni e costi!

ADEMPIMENTI POST ROGITO - LE UTENZE

LE UTENZE

Un'altra delle incombenze che è necessario fare subito dopo l'acquisto della casa è la voltura delle utenze.

UN CONSIGLIO SPASSIONATO: chiedete al Venditore appena possibile, magari dopo l'accettazione della proposta una copia delle bollette. Una qualsiasi va bene, chiaramente purchè riporti i dati quali codice cliente e POD.

ALTRO CONSIGLIO: per evitare problemi, fate la voltura ANCHE SE NON E' CONVENIENTE al gestore del Venditore e subito dopo avere ricevuto la prima bolletta a vostro nome potete scegliere chi volete.
Questo perchè i tempi possono dintare lunghissimi, parliamo anche di 2 o 3 mesi.

ENERGIA ELETTRICA: per la maggior parte dei gestori potete fare tutto via telefono. Alcuni anche via mail. Quindi dovete avere sotto mano: la vecchia bolletta, i vostri dati anagrafici e il codice fiscale, l'ultima lettura. Poi vi arriveranno a casa o via mail ulteriori documenti da compilare e restitutire.

GAS: come sopra. Tuttavia tenete conto che, se per l'energia elettrica la voltura può essere anche questione di ore, non così possiamo dire del gas. Nella mia zona passa anche un mese. Accertatevi sepre delle tempistiche con il gestore. Probabilmente vi chiederanno la dichiarazione di conformità dell'impianto.

NB Anche qui è bene farsela consegnare per tempo dal Venditore. Alcune aziende del gas la richiedono recente.

ACQUA: solitamente non si fa via telefono. Almeno, qui nella mia zona ci si rivolge direttamente allo sportello dell'azienda. Non c'è da fare nulla se siete in condominio.

TELEFONO: se ancora volete il telefono fisso o la linea ADSL a casa è sufficiente sempre contattare telefonicamente l'operatore scelto.

Munitevi sempre di documenti personali e di bollette precedenti!

PILLOLA IMMOBILIARE #4

ADEMPIMENTO POST ROGITO - ANAGRAFE CONDOMINIALE

Iniziamo oggi, per circa 8-10 appuntamenti, la rubrica degli adempimenti da affrontare dopo che si è concluso il ROGITO

Una delle cose da fare è: la comunicazione all'AMMINISTRATORE CONDOMINIALE, naturalmente se si è acquistato in condominio o comunque in contesti ove ne sia previsto.

PERCHE'?
Il 17 dicembre 2012 è stata emanata la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 ovvero le modifiche alla normativa condominiale. La cosiddetta riforma del Condominio che è entrata poi in vigore alla metà dell'anno successivo.
Lo scopo quindi è di informare l'Amministrazione e i Condòmini delle generalità dei proprietari e/o degli aventi diritti reali o personali di godimento oltre ai dati catastali dell'immobile.

QUANDO?
Subito dopo il rogito e comunque entro 60 giorni. Diversamente l'Amministratore può sollecitare con raccomandata i dati.

BUONA EPIFANIA!

STATISTICHE - LE CASE SI VENDONO ANCORA?

Secondo l'Agenzia delle Entrate le case si vendono ancora.
Nella foto potete vede l'andamento dei vari cicli del mercato immobiliare sul VENDUTO. Parliamo di un periodo che va dal 1985 al 2015. L'anno 2016 vede una leggera ripresa.
MA
Ecco il MA: le case quindi si vendono? Si, le case si vendono. In maniera minore, certamente. Con prezzi diversi certamente.
E SI, si venderanno ancora.

TROVARE IL GIUSTO INQUILINO

Hai una casa da affittare? Non sempre si trova la giusta persona o famiglia per l'immobile ma cerco di fare sempre del mio meglio! 

E' necessario tenere in considerazione moltissimi fattori e variabili e spesso molti proprietari mi dicono che cercare il 'perfetto' inquilino diventa un vero e proprio lavoro! 
Ad esempio: controllare la capacità di reddito, la solvibilità, la reputazione, trattare eventualmente sul canone, chiedere un garante, redigere e poi registrare il contratto di locazione... e molto altro! 
E' per questo, e molti altri motivi, legati anche alla velocità dei cambiamenti delle normative, che i proprietari si rivolgono alle agenzie immobiliari. 

Ma cosa si fa in concreto per cercare l'inquilino adatto? 

1) L'agenzia chiede all'inquilino di norma i seguenti documenti: carta di identità e codice fiscale, se straniero la carta o il permesso di soggiorno; i documenti di reddito (almeno 3 buste paga e il CUD se dipendente; un bilancino se impresa) e, ove possibile, qualche referenza, telefonando anche al datore di lavoro. 

2) Per la privacy sarebbe corretto mostrare solamente e non consegnare i documenti al proprietario. 

3) E' possibile verificare se hanno già problemi finanziari tramite la visura protesti. 

Vorrei comunque far presente che non si ha la sfera magica: anche la persona più referenziata o redditualmente a posto potrebbe un domani non pagare l'affitto o fare danni alla casa! 

Il nostro lavoro è limitare queste situazioni lavorando nel miglior modo possibile.

BUON ANNO!

PERCHE' AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE

Per la legge italiana l'agente immobiliare o meglio l'agente d'affari in mediazione è la persona che mette in contatto due parti affinchè si concluda un affare (la vendita o l'affitto). 

La legge risale ormai al 1989 e i tempi sono decisamente cambiati. 

L'agente immobiliare non fa solamente questo ma è un professionista che ha fatto un corso, che ha superato un esame scritto ed orale nella Camera di Commercio di competenza. 

Cosa significa intanto questo? Che non dovete pagare la provvigione a chi non è in possesso di questi requisiti. 
Accertatevi che sia iscritto in Camera di Commercio e che abbia la partita iva oltre all'assicurazione professionale obbligatoria. 

Una cosa che spaventa sempre sia i miei colleghi sia i Clienti è il fatto che, notoriamente, l'agente immobiliare punti solamente alla provvigione. 
Per fortuna, non tutti e non sempre. 

Intanto vediamo cosa fa: 

- una valutazione, quasi sempre gratuita, del più probabile valore di mercato dell'immobile. In questo momento storico molti venditori restano perplessi sul reale valore della loro casa. 

 - richiedere tutta la documentazione necessaria: questo non sempre va a buon fine perchè si tende a nascondere informazioni. Molto spesso, infatti, i venditori nascondono parti del rogito perchè non vogliono far sapere le cifre di acquisto. Ma è un atto pubblico e quindi visibile. 

 - verificare le effettive misure e la cnformità della planimetria con il reale; 

- effettuare la visura ipotecaria. Per una sorta di vergogna, il Venditore non fornisce le problematiche che ha avuto o che ha in merito a pendenze giudiziali o simili (ad esempio un pignoramento). Questo strumento invece ci permette non solo di venirne a conoscenza ma di aiutare al meglio la persona nella fase della vendita 

- consigliare al meglio l'Acquirente. Il dovere dell'agente immobiliare è fornire qualsiasi notizia di sua conoscenza, anche se poi l'affare dovesse saltare. Sempre meglio rendere edotto il compratore e lasciare a lui la scelta. I difetti non vanno nascosti ma spiegati per risolverli al meglio. 

- io personalmente informo anche di tutti i costi possibili della vendita. Lascio un prospetto, il più preciso possibile, compreso il mio compenso. 

A tale proposito sottolineo che da Codice Civile il Mediatore matura la provvigione alla conclusione dell'affare. 
Cosa significa? Che quando l'acquirente è venuto a conoscenza che il venditore ha firmato la sua proposta di acquisto l'affare è concluso. In quel momento la proposta stessa diventa a tutti gli effetti un compromesso. 

 L'agente immobiliare viene visto come figura superflua nel panorama della vendita casa in quanto visto come solo costo (la provvigione) e non come guadagno (meno perdite di tempo, garanzia di tranquillità, conosce ogni aspetto della trattativa e del percorso della vendita, consiglia anche sulla bontà dell'affare o MENO). 

La vendita o l'acquisto della casa sono un momento importante della vita: l'agente immobiliare ha il compito di renderlo piacevole e il meno stressante possibile. 

E per questo ci metto anche la faccia :-)

BUON NATALE!

BUONA VIGILIA DI NATALE!

INFOGRAFICA CASA.IT - 5 BUONI MOTIVI PER AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE

PILLOLA IMMOBILIARE #3

DOCUMENTI RICHIESTI AL VENDITORE

Elenco dei documenti che richiedo al venditore 
  

Persone fisiche 
• Carta identità in corso di validità e codice fiscale (va bene anche la tessera sanitaria) 
• Estratto dell'atto matrimonio (se coniugato) rilasciato dal Comune del matrimonio 
• Permesso di soggiorno o carta di soggiorno (solo per gli extracomunitari residenti in Italia) 

Società o altri enti 
• Denominazione, sede, codice fiscale e partita Iva (visura registro imprese) 
• Dati anagrafici del legale rappresentante (presidente o amministratore) 
• Se necessario, delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci Immobili 

 • ATTO DI PROVENIENZA - atto notarile di acquisto, donazione, divisione o altro, dichiarazione di successione (possibilmente portare anche la copia dell'atto di acquisto da parte del defunto). Questi documenti devono essere integrali ovvero COMPLETI 
• PRATICHE CATASTALI - Fotocopia integrale delle pratiche al catasto fabbricati e al catasto terreni 
Solo per i fabbricati: 
 • PERMESSO DI COSTRUIRE, concessione edilizia, licenza edilizia, D.I.A. o S.C.I.A. relative alla prima costruzione, se successiva al 1 settembre 1967, e alle modifiche eseguite dopo tale data (fotocopia oppure indicazione degli estremi, se non risultano dall'atto di provenienza) 
• CONDONO EDILIZIO – Concessione in sanatoria oppure, se non è stata rilasciata la concessione in sanatoria, fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente, la fotocopia dei versamenti relativi all'oblazione e ai contributi concessori e dichiarazione del Comune per silenzio assenso 
• SCHEDE CATASTALI – VERIFICARE LA CONFORMITA’ ALLO STATO DI FATTO 
• ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA (A.C.E. o APE) 
• CERTIFICATO DI AGIBILITÀ (oppure estremi della richiesta presentata) 
• Lettera dell’amministratore del condominio per pagamento rate scadute e assenza liti pendenti Condominio 
• Bilancio CONSUNTIVO e PREVENTIVO 
• eventuali DETRAZIONI spettanti che potrebbero passare all'ACQUIRENTE 
• Fondo cassa 

 COSA FACCIO IO: 
- visura ipotecaria per vedere pendenze 
- verifica di tutte le informazioni inserite 

TUTTO QUESTO LO POSSO FARE SOLO CON UN INCARICO DI VENDITA IN ESCLUSIVA 

Naturalmente questi sono, per così dire, i documenti BASE da richiedere. A seconda dell'immobile e delle problematiche che dovessero insorgere, ci sarà la necessità di richiedere o fare nuovi documenti.