ATTIVITA' DELL'AGENTE IMMOBILIARE - IN BREVE

Pare che l'Agente Immobiliare abbia una cattiva e brutta reputazione. 

Secondo me, non si percepisce correttamente il lavoro che sta dietro a tutto questo lavoro. 

Come è stato ribadito più e più volte, diamo l'impressione di essere 'apriporte' o 'alzatapparelle'. 

Ho preso spunto da questa foto che gira sul web per far capire quali sono le attività di un agente immobiliare. 

Ecco un elenco (quasi) completo di ogni attività: 

CERCARE UN IMMOBILE 

La ricerca della notizia di un immobile in vendita è la base del nostro lavoro.

PRIMA DELL’ACQUISIZIONE 

1. Prende appuntamento per visionare l'immobile 
2. Fa una ricerca sulle proprietà in vendita nella zona. 
3. Cerca nei database pubblici i prezzi e le tipologie del VENDUTO 
4. Cerca già di avere una idea della cifra di vendita per la zona 
5. Si prepara alcune domande da fare al Venditore 
6. Prepara una brochure della sua Agenzia da lasciare con le attività che svolge e il biglietto da visita 
7. Prepara la scheda da compilare con le caratteristiche dell'immobile 

DURANTE L'APPUNTAMENTO DI ACQUISIZIONE

8. Osserva attentamente la casa e i suoi dettagli 
9. Fotografa la casa 
10. Pone le domande che si era preparato e compila la scheda 
11. Dà al Venditore le nozioni sul mercato della zona 
12. Spiega come lavora la sua Agenzia 
13. Lascia la sua brochure in visione 
14. Chiede una serie di documenti per una migliore valutazione (farò un apposito post) 
15. Propone le sue strategie per una migliore presentazione e vendita (piano di vendita) 
16. Offre i servizi, ove occorrano, anche dei professionisti che lavorano con lui 
17. Spiega la collaborazione fra Agenzie 
18. Spiega il lavoro che c'è da fare "dietro le scene" dell'Agente Immobiliare 
19. Spiega il lavoro di filtro dei Clienti che lo contattano (anche per privacy oltre che per SICUREZZA) 

DOPO L'APPUNTAMENTO

20. Studia le schede e verifica che ci siano i documenti COMPLETI 
21. VERIFICA la congruità dei documenti facendo visure catastali, IPOTECARIE, legge i documenti di provenienza, misura la planimetria e verifica che sia conforme alla realtà. 
22. Predispone una valutazione dell'immobile da proporre al Proprietario 
23. Parla con la proprietà della Sua valutazione 
24. Se la proprietà è concorde, si discutono i dettagli di un incarico scritto IN ESCLUSIVA 
25. Fa firmare la privacy 
26. Si discute anche del piano di vendita personalizzato 
27. Si propone l'Home Staging. 
28. Viene proposto anche un servizio fotografico professionale 
29. Si propone anche un video professionale 

UNA VOLTA FIRMATO L'INCARICO IN ESCLUSIVA 

30. Se l'immobile è vuoto si fa consegnare le chiavi 
31. Si attiene al piano di vendita che aveva proposto 
32. Se necessario, si rifanno le foto, possibilmente in una giornata di sole 
33. Prepara il cartello per l'immobile 
34. Prepara l'annuncio da mettere sul gestionale 
35. Crea delle brochure o dei volantini 
36. Inserisce l'annuncio sui portali immobiliari 
37. Verifica la corrispondenza con i Clienti nel database 
38. Verifica la corrispondenza di Clienti sui portali 
39. Richiama i Clienti che potrebbero essere interessati
40. Contatta i colleghi per informarli della 'nuova entrata' sul mercato dell'immobile per trovare al più presto un acquirente 
41. Una volta al mese rapporta al Proprietario quanto è stato fatto 
42. Una volta al mese si rapporta con il proprietario per eventualmente adeguare il prezzo al mercato 

I CONTATTI 

43. Ricevuto un contatto fa una breve intervista telefonica o prende appuntamento 
44. Fa visionare l'immobile al Cliente 
45. Se il Cliente è interessato chiede una predelibera di mutuo. 
46. L’agente spiega bene il processo della compravendita 
47. L’Agente immobiliare richiede tutti i documenti al futuro acquirente 
48. Fa firmare la privacy 
49. L’Agente immobiliare verifica la documentazione 

LA PROPOSTA DI ACQUISTO 

50. Il Cliente fa una proposta di acquisto scritta e con assegno a garanzia intestato alla proprietà 
51. Si apre una eventuale trattativa 
52. Se dovessero arrivare altre offerte migliorative vengono solitamente sottoposte al Venditore. 
53. Propone al Venditore la proposta di acquisto 
54. Se viene accettata, il Venditore la firma 
55. Diventa preliminare di compravendita dal momento che l’Agente immobiliare informa l’acquirente che la proposta è stata accettata 

IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA o COMPROMESSO 

56. In questo momento viene pagata la provvigione dell’Agente Immobiliare 
57. L’agente immobiliare compila il registro antiriciclaggio 
58. L’agente immobiliare registra la proposta di acquisto che è diventata compromesso entro 20 giorni. 
59. Prepara i documenti e i conteggi della registrazione (mod. F23, mod. 69, mod RR, marche da bollo) 
60. Paga l’F23 in Banca o in Posta 
61. Si reca all’Agenzia delle Entrate con tutti i documenti e registra la ‘proposta di acquisto’ 
62. Se dopo l’accettazione della proposta dovessero insorgere ulteriori accordi, è possibile stipulare un preliminare che richiami le clausole della ‘proposta’ e che andrà ulteriormente registrato presso l’Agenzia delle Entrate 
63. L’agente immobiliare registra il compromesso come al punto 58 
64. Consegna una copia del contratto all’acquirente.
65. Archivia una copia da tenere nell’Archivio per la privacy e per l’Antiriciclaggio  
DOPO IL COMPROMESSO 

66. Toglie l’immobile dalla commercializzazione 
67. Si coordina con la Banca dell’acquirente per il Mutuo e le tempistiche 
68. Invia alla Banca i documenti 
69. Si fa redigere dei preventivi scritti per l’acquirente 
70. Assiste l’Acquirente nella scelta del Notaio 
71. Si coordina con il perito della Banca 
72. Una volta scelto il Notaio l’Agente Immobiliare invia tutta la ocumentazione. In questa fase si sentono fra loro Notaio e Banca 
73. Viene fissata la data del rogito 
74. L’Agente immobiliare si assicura che i documenti ci siano tutti, che siano validi e non scaduti. 
75. L’Agente immobiliare si assicura che il venditore porti i documenti originali e le chiavi dell’immobile il giorno del rogito 
76. L’Agente immobiliare si assicura che l‘acquirente porti i pagamenti e i documenti originali. 

DOPO L’ATTO 

77. L’Agente immobiliare aiuta fare le eventuali volture di elettricità, gas, immonidizia e quando serve. 
78. Comunica all'Amministratore i dati della nuova proprietà. 

 Hai domande?

BUONA IMMACOLATA!

INFOGRAFICA - 4 COSE DA FARE PRIMA DI METTERE IN VENDITA CASA

PILLOLA IMMOBILIARE #2

LA CONSULENZA DI ALICE IMMOBILIARE

Lo ripeto sempre: la vendita o l'acquisto di una casa sono passi importanti o fondamentali nella vita di ciascuno di noi. Rappresentano degli avvenimenti importanti e dei punti fermi. 

A volte arrivano da me Clienti sfiduciati, che non vogliono la mediazione, ovvero non vogliono che gli si trovi l'acquirente o l'inquilino. Allo stesso tempo, tuttavia chiedono di essere tutelati con un servizio professionale.

Cosa cercano di solito?
- contratti di locazione e registrazioni oltre a proroghe o disdette
- consigli per una vendita
- verifica della documentazione da portare al notaio
- risolvere alcuni problemi legati alla 'casa' anche senza venderla o locarla

Dopo lunga e attenta analisi, mi sono detta che un Professionista non è tale senza un servizio di consulenza.

ECCO COSA POSSO OFFRIRTI SENZA MEDIAZIONE:

LOCAZIONE

- stesura di contratti di affitto personalizzati 
- registrazione di contratti di locazione
- proroghe, annualità, risoluzioni
- disdette di contratti di locazione
- verifica, in supporto al commercialista, della scelta della cedolare secca
- verifica e controllo di un contratto di locazione redatto da terzi
- locazione transitoria

VENDITA

- verifica della documentazione da consegnare al Notaio
- verifica preventiva all'immobile da mettere in vendita
- valutazione di mercato gratuita
- preliminare di compravendita personalizzato
- scritture private

Tutto questo, e molto altro, anche in supporto di avvocati, Notai, commercialisti e altri professionisti.

Mandami pure una mail e saprò consigliarti! 
Il servizio di consulenza è a pagamento. Richiedimi i costi!

LOCAZIONE: LA DISDETTA DEL PROPRIETARIO

In ogni contratto di locazione residenziale, per comprendersi i classici 4+4, non solo il conduttore, ma anche il proprietario può recedere in maniera anticipata dal contratto stesso. Tuttavia, differentamente dal conduttore, le ragioni per le quali può retrocedere sono regolate dalla Legge.

Intanto, come per l'inquilino, deve inviare una lettera raccomandata A.R. ALMENO 6 mesi prima della scadenza.

Ecco i motivi (art. 3, comma 1, L. 431/98)

Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto (ovvero dare "disdetta" ), dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

A) Quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado - quindi quando la proprietà vuole andarci ad abitare o dare l'abitazione ai figli o parenti.

B) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità /pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; 

C) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

D) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

E) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

F) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

G) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392

La motivazione del recesso deve essere vero: infatti più avanti il legislatore scrive che che "qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito" ovvero se la motivazione era falsa il locatore deve risarcire l'inquilino con ben 36 mesi di canone. 

La lettera di recesso, ripeto, deve essere inviaa con raccomandata A.R. almeno 6 mesi prima. Oppure da PEC a PEC qualora entrambi (locatore e conduttore) ne siano provvisti. Non è necessario scrivere esattamente o giustificare il motivo della rescissione ma sarebbe meglio fare riferimento ad uno dei punti di cui sopra.

Per qualsiasi informazione in merito potete inviarmi una mail  aliceimmobiliare@yahoo.it

INFOGRAFICA - 5 MOTIVI PER AFFIDARSI AD UN AGENTE IMMOBILIARE

4 COSE DA CONSIDERARE QUANDO ACQUISTI UN APPARTAMENTO

Quando si visiona un appartamento, non sempre si considerano alcuni aspetti.

Ecco qui un breve elenco:

1. L'appartamento ha qualcosa di caratteristico?

Ovvero ha un elemento che lo caratterizza e daà e sempre darà valore alla casa?

- ampie finestre

- soffiti alti

- immobile d'epoca

Non è sempre una questione di gusti, ma sono dettagli, talvolta anche strutturali, che danno sempre valore all'immobile. 

Lo stesso vale per un panorama, una posizione centrale... quando il ercato salirà, certamente aggiungeranno valore.

2. L'appartamento è ristrutturato ma non ti piace?

Ti piace la casa o ti piace per come potrebbe diventare? Ristrutturato, magari anche molto bene, ma le finiture non incontrano i tuoi gusti. Niente di male, chiaramente! Ma questo significa spendere altri soldi per sistemarlo.

Inoltra valuta se dovràessere l'appartamento 'per tutta la vita' oppure se pensi di cambiare in un futuro: in questo caso, dovendo rivenderlo, le finiture dovrebbero essere comunque neutre per piacere ad un pubblico vasto.

Chiediti se ne vale la pena.

3. Le stanze sono spaziose?

Parliamo in realtà più di cucina e bagno, stanze dove le persone stanno la maggior parte del tempo. Devi essere contento delle loro dimensioni. 

4. L'edificio condominiale è ben tenuto?

Verifica che anche esteticamente la struttura del condominio sia ben messa e quali sono le spese condominiali. Questo ti evita di avere sorprese future.

C'è sempre una grande pressione per l'acquisto di un immobile, è un investimento davvero importante. Per alcuni è l'UNICO investimento che faranno mai nella loro vita. Considera anche questi 4 aspetti e forse la scelta sarà più facile!

3 ERRORI COMUNI (+1) NEL DARE UN PREZZO ALLA TUA CASA

Ecco spiegati in breve i 4 errori più comuni, quando dovete dare un prezzo al vostro immobile:

1) INIZIARE CON UN PREZZO TROPPO ALTO 

Le statististiche ci dicono che le case immesse sul mercato al valore di mercato del momento subiscono meno ribassi e si vendono prima.

2) USARE PREZZI 'STRANI'

Usare ad esempio 113.998 euro per mettere in vendita un immobile magari non è la scelta migliore. Indica semplicemente che non hai le idee ben chiare. Un prezzo strategico potrebbe essere invece 149.000 euro. Noti la differenza?

3) DA DOVE HAI RICAVATO LA CIFRA?

La cifra più vicina al valore di mercato del momento è data dal VENDUTO. Inutile basarsi su 'quanto ha venduto il vicino' (ricorda che l'erba del vicino è sempre più verde!) perchè non dirà mai la verità nè sui portali (le cifre sono della vendita e non del VENDUTO)

Lascia questo compito all'Agente Immobiliare, che ha accesso al database dei venduti, del Borsino Immobiliare e ha dalla sua parte l'esperienza.

Un'ultima cosa:

4) NON VOLER NEGOZIARE

Pensa già che comunque, nel mercato immobiliare attuale, ogni acquirente vuole negoziare. Mettiti già in testa di trattare la cifra. Sii flessibile!

INFOGRAFICA - IL PROCESSO DELLA COMPRAVENDITA IN BREVE

IL FOGLIO VISITA

Qualche volta mi è capitato di sentirmi dire dal Cliente che non vuole firmare il foglio visita.

Per quale motivo?

I motivi sono molti:
- hanno paura che poi se comperano con un'altra agenzia dovranno obbligatoriamente darmi la provvigione
- hanno timore che la firma già implichi un acquisto
- credono che poi li si subissi di chiamate o email inutili

Intanto chiariamo cosa è il foglio visita.

Un foglio in duplice copia in cui ci sono i dati del potenziale 'acquirente', il giorno e a volte l'ora della visita e con chi si è visionata la casa, la proprietà e l'indirizzo. Oltre alla privacy e alla clausola che se l'interessato dovesse acquistare quello specifico immobile sarà dovuta la provvigione all'agente immobiliare.

Io uso quello della FIAIP, Federazione cui appartengo, che potete anche vedere qui:



Oltre alle evidenti ragioni di privacy, ecco i motivi per cui lo faccio firmare (e ad oggi non ho mai avuto problemi ad avere la firma, basta essere chiari):

a) la privacy prima di tutto.

b) una questione di fiducia reciproca: tu acquirente conosci me e io conosco te. Vedi tutti i miei dati. Io desidero conoscere i tuoi. Se non mi dai nemmeno nome e cognome come posso 'fidarmi' di quello che mi dirai in futuro?

c) soprattutto una questione di 'SICUREZZA': non solo mi piace essere trasparente con l'acquirente e spiegare tutto, ma anche col proprietario. Voglio anche dire chi ho portato a CASA SUA. Se poi dovesse succedere qualcosa in futuro ho anche un elenco di nomi da fornire.

Voi non sareste contenti di sapere chi entra a casa vostra? Fate sempre entrare gli sconosciuti?

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7 COSE DA SAPERE E FARE (+ 1) PRIMA DI CERCARE CASA!

La ricerca della casa è una faccenda veramente stressante, 
soprattutto se è la prima volta.
Devi pensare al luogo, ai metri quadri, a quante camere, al box, 
alle finiture, al piano, e anche al mutuo.... la lista potrebbe essere 
INFINITA!

E' eccitante e frustrante allo stesso tempo. 
E ancora, quando comincio? E da dove?

Ecco perchè ho creato per te questa breve lista per 
rendere il processo più facile!


Se avessi conosciuto ANCHE IO prima alcune cose, 
l'acquisto di casa mia sarebbe stato molto più semplice.

Ad ogni modo, con questi consigli PRIMA DI CERCARE CASA cercherò di renderti le cose un po' 
più facili.

1. IL MUTUO

Prima cosa prima di ogni cosa :-)

Hai visto online una casa e muori dalla voglia di vederla? Vai prima in banca! 
Fatti fare un preventivo di quanto puoi ottenere.

Non c'è niente di peggio che vedere una casa, fare una proposta con una sospensiva per poi scoprire 
che il mutuo non lo puoi ottenere oppure non hai quella cifra! 
E' frustrante ed è una delusione non solo per te, per primo, ma anche per il venditore e per 
l'agente immobiliare. Oltre che una inutile perdita di tempo.

Se il problema è il mutuo, fermati ancora prima di iniziare e cerca di fare di tutto per ottenerlo. 
Attendere 1 anno, magari, e sistemare la situazione lavorativa o finanziaria, non è la fine del mondo.

Non temere: molte altre case ti attenderanno!

2. LA LIQUIDITA' ovvero I SOLDI

Agli Italiani, in genere, non piace parlare di soldi.

Tuttavia è una cosa da affrontare. Devi decidere prima qual è il tuo budget in liquidità 
(oltre al mutuo di cui abbiamo già parlato sopra). Insomma QUANTI SOLDI HAI? 
E se non li hai CON QUALI SOLDI? (aiuto di parenti? un prestito?)

Perchè te lo dico? Perchè comunque dovrai affrontare moltissime spese che nessuno dice mai: 
oltre alla caparra per la proposta e/o compromesso, oltre al pagamento della provvigione 
all'Agente Immobiliare, oltre al Notaio e alle tasse, ci sono: 
trasloco, volture delle utenze, ristrutturazione, piccoli lavoretti, e molto altro ancora. 

Il sapere quanto ti aiuterà a tenere tutto sotto controllo. Inoltre comunicando il tuo busget, l'Agente immobiliare potrà aiutarti nella scelta della casa nel suo contesto migliore.

3. L'AGENTE IMMOBILIARE

A cosa ti serve? Ad assisterti in tutto il processo, fino oltre al rogito. Ad aiutarti quando qualcosa va storto.

Che conosce non solo la casa e la zona ma anche professionisti che ti possano aiutare e che rientrano nel tuo budget (un geometra ad esempio oppure un architetto, ma anche un Notaio oppure un buon artigiano edile per le piccole riparazioni o anche un'impresa edile se devi ristrutturare)

Preferisci un Agente Immobiliare che ti dica anche gli svantaggi di un immobile (ad esempio non c'è il box e manca pure il parcheggio) perchè i vantaggi li vedi da solo.

Come sceglierlo? Bella domanda. La risposta? Fai dei colloqui di selezione, proprio come sceglieresti una casa ;-)

4. LA LISTA DEI DESIDERI

Vedrai probabilmente molte case. Dimenticherai moltissime cose. 

Prima di cercare casa fai una tabella di 3 colonne: in una colonna metti le tue necessità, nell'altra le cose indispensabili, nell'ultima ciò che vorresti

Questo aiuterà moltissimo il tuo Agente Immobiliare.

Capita, chiaramente, che esista "l'amore a prima vista". Vedi una casa e NONOSTANTE abbia mille difetti la comperi ugualmente. Ma non sempre accade. Anzi, in 15 anni l'avrò visto accadere forse 2-3 volte.

La maggior parte delle persone ha delle necessità (stare vicino ai genitori, alla scuola dei figli) e le cose indispensabili sono magari le 3 camere i 2 bagni perchè si è in 5 in famiglia. Non è necessario il box, perchè ad esempio non si ha l'auto. 

Quindi cerca di essere obiettivo e vedrai che troverai la casa giusta!

5. LA LOCATION

Qui difficilmente l'Agente immobiliare può aiutare. Se scegli un'area ristretta (ad esempio un quartiere di una città) sicuramente dovrai scendere a molti più compromessi.

Ma anche qui ho visto persone cercare disperatamente ad esempio a Lodi in faustina per poi comperare casa a San Martino oppure a Montanaso. 

Perchè succede? Perchè alla fine la città, nella loro lista "mentale" non rientrava fra le necessità o gli indispensabili. 

Prendi tempo per verificare se puoi allargare la tua zona. 

6. FONDO EMERGENZA

Siamo arrivati alla scelta, comperi casa ma.. nonostante hai calcolato tutto al centesimo fra mutuo e budget... TRAAAC! La caldaia, anche se nuova, si rompe. E' pieno inverno... E tu non hai nemmeno i 2000 euro per cambiarla. 

Purtroppo le cose capitano. Una casa ha comunque bisogno di manutenzione, seppur piccola.

Cerca di mettere già via OGGI qualche euro per queste piccole spese.

7. LE EMOZIONI

Comprare casa è un processo emotivo. Cerca di tenerle invece a bada per evitare di fare un acquisto finanziariamente fuori dalla tua portata.

Comperare casa è una spesa economica prima, ed emotiva poi. 

Lo sanno ormai bene quei proprietari che oggi tentanto di vendere casa a prezzi folli perchè avevno comperato sull'onda dell'emozione e sulla stessa anoda hanno anche troppo personalizzato la loro casa.

E oggi hanno capito che hanno perso dei soldi. E tanti. 

Io oggi, con questa guida, cerco di aiutarti nel processo di acquisto. Ma  ecco l'ultimo consiglio: cerca comunque di divertirti nella ricerca della casa! Segui questa lista e vedrai che tutto sarà più facile!

CODOGNO - TRILOCALE CON BOX

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