Per la legge italiana l'agente immobiliare o meglio l'agente d'affari in mediazione è la persona che mette in contatto due parti affinchè si concluda un affare (la vendita o l'affitto).
La legge risale ormai al 1989 e i tempi sono decisamente cambiati.
L'agente immobiliare non fa solamente questo ma è un professionista che ha fatto un corso, che ha superato un esame scritto ed orale nella Camera di Commercio di competenza.
Cosa significa intanto questo? Che non dovete pagare la provvigione a chi non è in possesso di questi requisiti.
Accertatevi che sia iscritto in Camera di Commercio e che abbia la partita iva oltre all'assicurazione professionale obbligatoria.
Una cosa che spaventa sempre sia i miei colleghi sia i Clienti è il fatto che, notoriamente, l'agente immobiliare punti solamente alla provvigione.
Per fortuna, non tutti e non sempre.
Intanto vediamo cosa fa:
- una valutazione, quasi sempre gratuita, del più probabile valore di mercato dell'immobile. In questo momento storico molti venditori restano perplessi sul reale valore della loro casa.
- richiedere tutta la documentazione necessaria: questo non sempre va a buon fine perchè si tende a nascondere informazioni. Molto spesso, infatti, i venditori nascondono parti del rogito perchè non vogliono far sapere le cifre di acquisto. Ma è un atto pubblico e quindi visibile.
- verificare le effettive misure e la cnformità della planimetria con il reale;
- effettuare la visura ipotecaria. Per una sorta di vergogna, il Venditore non fornisce le problematiche che ha avuto o che ha in merito a pendenze giudiziali o simili (ad esempio un pignoramento). Questo strumento invece ci permette non solo di venirne a conoscenza ma di aiutare al meglio la persona nella fase della vendita
- consigliare al meglio l'Acquirente. Il dovere dell'agente immobiliare è fornire qualsiasi notizia di sua conoscenza, anche se poi l'affare dovesse saltare. Sempre meglio rendere edotto il compratore e lasciare a lui la scelta. I difetti non vanno nascosti ma spiegati per risolverli al meglio.
- io personalmente informo anche di tutti i costi possibili della vendita. Lascio un prospetto, il più preciso possibile, compreso il mio compenso.
A tale proposito sottolineo che da Codice Civile il Mediatore matura la provvigione alla conclusione dell'affare.
Cosa significa? Che quando l'acquirente è venuto a conoscenza che il venditore ha firmato la sua proposta di acquisto l'affare è concluso. In quel momento la proposta stessa diventa a tutti gli effetti un compromesso.
L'agente immobiliare viene visto come figura superflua nel panorama della vendita casa in quanto visto come solo costo (la provvigione) e non come guadagno (meno perdite di tempo, garanzia di tranquillità, conosce ogni aspetto della trattativa e del percorso della vendita, consiglia anche sulla bontà dell'affare o MENO).
La vendita o l'acquisto della casa sono un momento importante della vita: l'agente immobiliare ha il compito di renderlo piacevole e il meno stressante possibile.
E per questo ci metto anche la faccia :-)
Elenco dei documenti che richiedo al venditore
Persone fisiche
• Carta identità in corso di validità e codice fiscale (va bene anche la tessera sanitaria)
• Estratto dell'atto matrimonio (se coniugato) rilasciato dal Comune del matrimonio
• Permesso di soggiorno o carta di soggiorno (solo per gli extracomunitari residenti in Italia)
Società o altri enti
• Denominazione, sede, codice fiscale e partita Iva (visura registro imprese)
• Dati anagrafici del legale rappresentante (presidente o amministratore)
• Se necessario, delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci
Immobili
• ATTO DI PROVENIENZA - atto notarile di acquisto, donazione, divisione o altro, dichiarazione di successione (possibilmente portare anche la copia dell'atto di acquisto da parte del defunto). Questi documenti devono essere integrali ovvero COMPLETI
• PRATICHE CATASTALI - Fotocopia integrale delle pratiche al catasto fabbricati e al catasto terreni
Solo per i fabbricati:
• PERMESSO DI COSTRUIRE, concessione edilizia, licenza edilizia, D.I.A. o S.C.I.A. relative alla prima costruzione, se successiva al 1 settembre 1967, e alle modifiche eseguite dopo tale data (fotocopia oppure indicazione degli estremi, se non risultano dall'atto di provenienza)
• CONDONO EDILIZIO – Concessione in sanatoria oppure, se non è stata rilasciata la concessione in sanatoria, fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente, la fotocopia dei versamenti relativi all'oblazione e ai contributi concessori e dichiarazione del Comune per silenzio assenso
• SCHEDE CATASTALI – VERIFICARE LA CONFORMITA’ ALLO STATO DI FATTO
• ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA (A.C.E. o APE)
• CERTIFICATO DI AGIBILITÀ (oppure estremi della richiesta presentata)
• Lettera dell’amministratore del condominio per pagamento rate scadute e assenza liti pendenti
Condominio
• Bilancio CONSUNTIVO e PREVENTIVO
• eventuali DETRAZIONI spettanti che potrebbero passare all'ACQUIRENTE
• Fondo cassa
COSA FACCIO IO:
- visura ipotecaria per vedere pendenze
- verifica di tutte le informazioni inserite
TUTTO QUESTO LO POSSO FARE SOLO CON UN INCARICO DI VENDITA IN ESCLUSIVA
Naturalmente questi sono, per così dire, i documenti BASE da richiedere. A seconda dell'immobile e delle problematiche che dovessero insorgere, ci sarà la necessità di richiedere o fare nuovi documenti.
Pare che l'Agente Immobiliare abbia una cattiva e brutta reputazione.
Secondo me, non si percepisce correttamente il lavoro che sta dietro a tutto questo lavoro.
Come è stato ribadito più e più volte, diamo l'impressione di essere 'apriporte' o 'alzatapparelle'.
Ho preso spunto da questa foto che gira sul web per far capire quali sono le attività di un agente immobiliare.
Ecco un elenco (quasi) completo di ogni attività:
CERCARE UN IMMOBILE
La ricerca della notizia di un immobile in vendita è la base del nostro lavoro.
PRIMA DELL’ACQUISIZIONE
1. Prende appuntamento per visionare l'immobile
2. Fa una ricerca sulle proprietà in vendita nella zona.
3. Cerca nei database pubblici i prezzi e le tipologie del VENDUTO
4. Cerca già di avere una idea della cifra di vendita per la zona
5. Si prepara alcune domande da fare al Venditore
6. Prepara una brochure della sua Agenzia da lasciare con le attività che svolge e il biglietto da visita
7. Prepara la scheda da compilare con le caratteristiche dell'immobile
DURANTE L'APPUNTAMENTO DI ACQUISIZIONE
8. Osserva attentamente la casa e i suoi dettagli
9. Fotografa la casa
10. Pone le domande che si era preparato e compila la scheda
11. Dà al Venditore le nozioni sul mercato della zona
12. Spiega come lavora la sua Agenzia
13. Lascia la sua brochure in visione
14. Chiede una serie di documenti per una migliore valutazione (farò un apposito post)
15. Propone le sue strategie per una migliore presentazione e vendita (piano di vendita)
16. Offre i servizi, ove occorrano, anche dei professionisti che lavorano con lui
17. Spiega la collaborazione fra Agenzie
18. Spiega il lavoro che c'è da fare "dietro le scene" dell'Agente Immobiliare
19. Spiega il lavoro di filtro dei Clienti che lo contattano (anche per privacy oltre che per SICUREZZA)
DOPO L'APPUNTAMENTO
20. Studia le schede e verifica che ci siano i documenti COMPLETI
21. VERIFICA la congruità dei documenti facendo visure catastali, IPOTECARIE, legge i documenti di provenienza, misura la planimetria e verifica che sia conforme alla realtà.
22. Predispone una valutazione dell'immobile da proporre al Proprietario
23. Parla con la proprietà della Sua valutazione
24. Se la proprietà è concorde, si discutono i dettagli di un incarico scritto IN ESCLUSIVA
25. Fa firmare la privacy
26. Si discute anche del piano di vendita personalizzato
27. Si propone l'Home Staging.
28. Viene proposto anche un servizio fotografico professionale
29. Si propone anche un video professionale
UNA VOLTA FIRMATO L'INCARICO IN ESCLUSIVA
30. Se l'immobile è vuoto si fa consegnare le chiavi
31. Si attiene al piano di vendita che aveva proposto
32. Se necessario, si rifanno le foto, possibilmente in una giornata di sole
33. Prepara il cartello per l'immobile
34. Prepara l'annuncio da mettere sul gestionale
35. Crea delle brochure o dei volantini
36. Inserisce l'annuncio sui portali immobiliari
37. Verifica la corrispondenza con i Clienti nel database
38. Verifica la corrispondenza di Clienti sui portali
39. Richiama i Clienti che potrebbero essere interessati
40. Contatta i colleghi per informarli della 'nuova entrata' sul mercato dell'immobile per trovare al più presto un acquirente
41. Una volta al mese rapporta al Proprietario quanto è stato fatto
42. Una volta al mese si rapporta con il proprietario per eventualmente adeguare il prezzo al mercato
I CONTATTI
43. Ricevuto un contatto fa una breve intervista telefonica o prende appuntamento
44. Fa visionare l'immobile al Cliente
45. Se il Cliente è interessato chiede una predelibera di mutuo.
46. L’agente spiega bene il processo della compravendita
47. L’Agente immobiliare richiede tutti i documenti al futuro acquirente
48. Fa firmare la privacy
49. L’Agente immobiliare verifica la documentazione
LA PROPOSTA DI ACQUISTO
50. Il Cliente fa una proposta di acquisto scritta e con assegno a garanzia intestato alla proprietà
51. Si apre una eventuale trattativa
52. Se dovessero arrivare altre offerte migliorative vengono solitamente sottoposte al Venditore.
53. Propone al Venditore la proposta di acquisto
54. Se viene accettata, il Venditore la firma
55. Diventa preliminare di compravendita dal momento che l’Agente immobiliare informa l’acquirente che la proposta è stata accettata
IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA o COMPROMESSO
56. In questo momento viene pagata la provvigione dell’Agente Immobiliare
57. L’agente immobiliare compila il registro antiriciclaggio
58. L’agente immobiliare registra la proposta di acquisto che è diventata compromesso entro 20 giorni.
59. Prepara i documenti e i conteggi della registrazione (mod. F23, mod. 69, mod RR, marche da bollo)
60. Paga l’F23 in Banca o in Posta
61. Si reca all’Agenzia delle Entrate con tutti i documenti e registra la ‘proposta di acquisto’
62. Se dopo l’accettazione della proposta dovessero insorgere ulteriori accordi, è possibile stipulare un preliminare che richiami le clausole della ‘proposta’ e che andrà ulteriormente registrato presso l’Agenzia delle Entrate
63. L’agente immobiliare registra il compromesso come al punto 58
64. Consegna una copia del contratto all’acquirente.
65. Archivia una copia da tenere nell’Archivio per la privacy e per l’Antiriciclaggio
DOPO IL COMPROMESSO
66. Toglie l’immobile dalla commercializzazione
67. Si coordina con la Banca dell’acquirente per il Mutuo e le tempistiche
68. Invia alla Banca i documenti
69. Si fa redigere dei preventivi scritti per l’acquirente
70. Assiste l’Acquirente nella scelta del Notaio
71. Si coordina con il perito della Banca
72. Una volta scelto il Notaio l’Agente Immobiliare invia tutta la ocumentazione.
In questa fase si sentono fra loro Notaio e Banca
73. Viene fissata la data del rogito
74. L’Agente immobiliare si assicura che i documenti ci siano tutti, che siano validi e non scaduti.
75. L’Agente immobiliare si assicura che il venditore porti i documenti originali e le chiavi dell’immobile il giorno del rogito
76. L’Agente immobiliare si assicura che l‘acquirente porti i pagamenti e i documenti originali.
DOPO L’ATTO
77. L’Agente immobiliare aiuta fare le eventuali volture di elettricità, gas, immonidizia e quando serve.
78. Comunica all'Amministratore i dati della nuova proprietà.
Hai domande?
